KI bei der Wohnungsvergabe birgt echte Diskriminierungsrisiken. Erfahren Sie, was AGG und EU-AI-Act fordern und wie rechtssichere Prozesse gelingen.
Stellen Sie sich vor, Sie bewerben sich auf eine Wohnung – und eine Maschine entscheidet innerhalb von Sekunden, dass Sie nicht in Frage kommen. Kein Gespräch, keine Erklärung, keine zweite Chance. Was wie Zukunftsmusik klingt, ist in der Wohnungswirtschaft längst Realität. Und genau hier liegt ein ernstes Problem: Algorithmen und KI-Systeme können Diskriminierung nicht nur reproduzieren, sondern in einem Maßstab automatisieren, der für menschliche Entscheider schlicht nicht erreichbar wäre.
Das Thema ist aktueller denn je. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes verzeichnete 2025 einen Anstieg der Beratungsanfragen zu Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr – knapp 500 Fälle mit Bezug zum Wohnungsmarkt wurden bearbeitet, die Dunkelziffer dürfte deutlich höher liegen. Und ein internationales Beispiel zeigt, wie teuer es werden kann: Die US-Vermietungssoftware SafeRent zahlte 2024 insgesamt 2,3 Millionen US-Dollar, weil ihr KI-gestütztes Bonitätsscoring auffällig oft Schwarze oder lateinamerikanische Menschen benachteiligte – und musste das automatisierte Screening anschließend aufgeben.
Das Kernproblem ist schnell erklärt: KI-Systeme lernen aus historischen Daten. Wenn in der Vergangenheit bestimmte Gruppen – etwa Menschen mit Migrationshintergrund, Alleinerziehende oder Personen mit negativen Schufa-Einträgen – bei der Wohnungsvergabe benachteiligt wurden, liest die KI dies als erlerntes Muster und setzt diese Ungleichbehandlung automatisiert fort. So erklärt es Lukas Meyer-Schwickerath, Leiter digitale Bildung der Friedrich-Ebert-Stiftung, der dabei auf einen entscheidenden Unterschied hinweist: „Während ein Mensch im Einzelfall kritisch reflektieren oder Empathie zeigen kann, wendet das System gelernte diskriminierende Muster starr an.“
Besonders heikel: Scheinbar neutrale Kriterien können als sogenannte Ersatzmerkmale für geschützte Eigenschaften dienen. Adressdaten oder Sprachmuster etwa können indirekt auf die Herkunft einer Person hinweisen – und sind daher rechtlich problematisch. Rechtsanwältin Carolin Klein von der Kanzlei Heuking warnt Wohnungsgesellschaften ausdrücklich davor, das Thema AGG-Konformität zu unterschätzen: „Für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen ist AGG-Konformität besonders wichtig. Sie stehen regelmäßig stärker im öffentlichen Fokus als rein private Vermieter.“
Wohnungsunternehmen, die digitale Vergabeprozesse einsetzen, müssen sicherstellen, dass diese mit dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) vereinbar sind. Verstöße enden häufig vor Gericht – mit Schadenssummen von dem zwei- bis dreifachen der Monatsmiete. Klein benennt fünf Punkte, auf die es dabei ankommt:
In der Praxis stehen Wohnungsunternehmen vor einer echten Herausforderung. Anfang 2026 zählte ein Inserat einer Genossenschaft oder kommunalen Wohnungsgesellschaft laut Alexander Köth, CEO des Softwarehauses Empro, im Schnitt mindestens 64 Anfragen – in A-Städten 108, bei besonders begehrten Wohnungen schnell mehrere Tausend. „In so einer Situation kann ein Sachbearbeiter kaum eine sauber dokumentierte rechtssichere Vergabe sicherstellen und gleichzeitig die ethischen Werte einer gemeinwohlorientierten Wohnungsgesellschaft leben“, so Köth.
Ein Praxisbeispiel zeigt, wie es gehen kann: Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte verbindet in ihrem Vermietungsverfahren objektbezogene Kriterien mit zufallsbasierten Auswahlschritten. Angebote werden automatisiert nach Erreichen einer Höchstschwelle – üblicherweise zwischen 300 und 500 Anfragen – deaktiviert. Wohnungssuchende erhalten zunächst eine digitale Besichtigung und hinterlegen anschließend eine Selbstauskunft, die automatisiert mit den Objektkriterien abgeglichen wird. Aus der Gruppe der geeigneten Bewerber erfolgt die weitere Auswahl per Zufallsverfahren – transparent, nachvollziehbar und rechtssicher dokumentiert.
Eines ist rechtlich eindeutig: Eine vollautomatisierte Ablehnung aufgrund eines KI-Bonitätsscorings ist nach dem EU-AI-Act nicht zulässig. Die Letztentscheidung bei solch hochkritischen Datenverarbeitungen muss durch einen Menschen getroffen werden. Meyer-Schwickerath bringt es auf den Punkt: „Die Technologie sollte nur assistieren. Die finale Entscheidung, wer den Mietvertrag oder eine Einladung für eine Besichtigung erhält, sollte bei einem Menschen liegen.“
Köth geht noch einen Schritt weiter und mahnt zur Vorsicht bei einer allzu unkritischen Digitalisierung bestehender Prozesse: „Viele Unternehmen haben bei genauem Hinsehen keinen strukturierten oder eingriffssicheren Vermietungsprozess. Wenn wir ehrlich sind, ist das oft Vergabe nach Bauchgefühl. Undokumentiert und vor Gericht anfechtbar.“ Sein Rat: Erst den eingriffssicheren Prozess definieren, dann digitalisieren und automatisieren.
Software ist dabei nur so gut wie die Vorgaben, die gemacht werden. „Software wird dann gefährlich, wenn sie vorgibt, was ethisch ist. Dann liefern sich Unternehmen aus. Es gibt kein One-Size-fits-all. Es braucht individuelle Parameter“, erklärt Köth. Prozesse sollten zwar eingriffssicher, aber gleichzeitig transparent und veränderbar sein – mit laufender Dokumentation und der Möglichkeit, Auswahlparameter einzusehen und anzupassen.
Meyer-Schwickerath bringt eine grundlegende Einschränkung auf den Punkt: „Etwas durch Technologie ethisch korrekt lösen zu wollen, übersieht, dass Ethik das Abwägen von Werten erfordert – oft in Grauzonen. Das kann KI meiner Einschätzung nach nicht leisten.“ Die Frage nach einem ethischen KI-Einsatz beginne daher nicht erst bei der Anwendung, sondern bereits bei der Datenerhebung, der Modellarchitektur und den Designentscheidungen.
Konkrete Fragen, die Unternehmen regelmäßig stellen sollten: Sind Backgroundchecks in sozialen Medien erlaubt? Dürfen „weiche“ Kriterien in die Mieterauswahl einfließen? Wie wird der angestrebte Mietermix berücksichtigt? Alle Mietkriterien sowie die Art der Datenverarbeitung sollten in regelmäßigen Überprüfungen auf mögliche Benachteiligungen bestimmter Gruppen untersucht werden – nur so lassen sich fehlerhafte Auswahlparameter erkennen und korrigieren.
Technologie und Ethik können zusammenwirken – aber nur unter klaren Bedingungen: transparente Vergaberichtlinien, eingriffssichere Prozesse, regelmäßige Audits und die Möglichkeit, Fehlentwicklungen zu korrigieren. Das ist anspruchsvoll, zahlt sich aber in Zeiten von Fachkräftemangel und steigenden Anforderungen an die Wohnungsvermietung aus.
Auch wenn Sie keine Wohnungsgesellschaft sind – die Entwicklungen rund um KI, Algorithmen und Diskriminierung betreffen den gesamten Immobilienmarkt. Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, sollte wissen: Kompetenz trifft Klarheit, wenn die Menschen dahinter die Technologie kontrollieren – und nicht umgekehrt. Bei Effenzio Immobilienentwicklung GmbH setzen wir auf persönliche Beratung und transparente Prozesse, die Sie schnell, sicher und stressfrei durch jeden Schritt begleiten. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – ob direkter Verkauf oder klassische Maklerbegleitung.
Dürfen Vermieter KI zur Mieterauswahl einsetzen?
Ja, der Einsatz von KI und Algorithmen bei der Wohnungsvergabe ist grundsätzlich zulässig. Allerdings gelten strenge rechtliche Anforderungen: Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und der EU-AI-Act setzen klare Grenzen. Eine vollautomatisierte Ablehnung eines Bewerbers ist nicht erlaubt – die finale Entscheidung muss stets ein Mensch treffen.
Welche Kriterien sind bei der KI-gestützten Wohnungsvergabe verboten?
Kriterien, die als Ersatzmerkmal für geschützte Eigenschaften wie Herkunft, Religion oder Geschlecht dienen können, sind unzulässig. Dazu zählen etwa Adressdaten oder Sprachmuster, die indirekt auf die ethnische Zugehörigkeit einer Person hinweisen. Auch Trainingsdaten, die frühere Diskriminierungen abbilden, dürfen nicht verwendet werden.
Was passiert, wenn ein Algorithmus diskriminiert?
Wohnungsunternehmen haften für fehlerhafte Vergaben durch KI-Systeme genauso wie für direkte Diskriminierung durch Mitarbeiter. Gerichtsverfahren oder Vergleiche enden häufig mit Schadenssummen in Höhe des zwei- bis dreifachen der Monatsmiete. Reputationsschäden können zusätzlich erheblich sein.
Wie kann man sicherstellen, dass ein KI-System diskriminierungsfrei arbeitet?
Entscheidend sind transparente und nachvollziehbare Auswahlkriterien, saubere und unverzerrte Trainingsdaten, ein garantiertes Zufallsverfahren bei gleicher Qualifikation sowie regelmäßige Audits des gesamten Vergabeprozesses. Die Verantwortung liegt immer beim Wohnungsunternehmen – nicht beim Softwareanbieter.
Wie unterscheidet sich menschliche von algorithmischer Diskriminierung?
Ein Mensch kann im Einzelfall kritisch reflektieren und Empathie zeigen. Ein falsch trainierter Algorithmus dagegen wendet diskriminierende Muster starr und ohne Ausnahme auf jeden Bewerber an – in einer Geschwindigkeit und Skalierung, die kein Mensch erreichen könnte. Algorithmen diskriminieren nicht in Einzelfällen, sondern systematisch.
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