Vermietung an Angehörige: Wie die 66-Prozent-Regel funktioniert und warum die Warmmiete der entscheidende Maßstab ist – klar erklärt mit BFH-Urteil.
Wer eine Wohnung an Kinder, Geschwister, Eltern, Großeltern oder Enkelkinder vermietet, tut das häufig zu einem günstigeren Preis als auf dem freien Wohnungsmarkt. Das ist grundsätzlich steuerlich zulässig – vorausgesetzt, man kennt die geltenden Spielregeln. Denn der Gesetzgeber hat klare Grenzen gezogen, und wer diese übersieht, riskiert empfindliche Einbußen beim Werbungskostenabzug. Kompetenz trifft Klarheit: In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es bei der Vermietung an Angehörige wirklich ankommt.
Die zentrale Vorgabe findet sich in § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG): Die mit einem Angehörigen vereinbarte Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Wer diese Grenze einhält, kann Werbungskosten in voller Höhe abziehen und damit einen steuerlich wirksamen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Dieser Schwellenwert gilt seit 2012.
Liegt die vereinbarte Miete hingegen unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Wohnungsüberlassung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Der Werbungskostenabzug wird dann anteilig gekürzt – steuerliche Vorteile sind in diesem Fall nur noch eingeschränkt nutzbar.
Was in der Praxis oft unterschätzt wird: Maßgeblich ist nicht die Kaltmiete allein, sondern die ortsübliche Warmmiete. Die ortsübliche Warmmiete setzt sich zusammen aus der ortsüblichen Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Dieser Grundsatz wurde von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt.
Das bedeutet: Wer einem Angehörigen die Betriebskosten vollständig in Rechnung stellt, kann durch diesen Posten die Entgeltlichkeitsquote deutlich verbessern – selbst dann, wenn die vereinbarte Kaltmiete für sich genommen unter dem Schwellenwert liegt. Entscheidend ist immer der Vergleich der tatsächlichen Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete.
Die Entgeltlichkeitsquote gibt an, wie hoch der Anteil der tatsächlich vereinbarten Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
Ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH) macht die Tragweite dieser Frage deutlich. Im zugrundeliegenden Fall vermieteten Eheleute eine Wohnung an die Mutter des Klägers zu einer Kaltmiete, die nach Auffassung des Finanzamts lediglich rund 62 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete entsprach. Das Finanzamt kürzte daraufhin die geltend gemachten Werbungskosten anteilig.
Die Vermieter widersprachen und argumentierten: Maßgeblich sei nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete. Bezieht man die tatsächlich geleisteten Betriebskosten in die Vergleichsrechnung ein, liege die Entgeltlichkeitsquote deutlich höher – und damit über dem relevanten Schwellenwert. Das Finanzgericht Düsseldorf folgte dieser Argumentation zunächst nicht (Urteil vom 22.6.2015, 4 K 2268/14) und stellte weiterhin auf die Kaltmiete ab.
Der BFH gab den Vermietern jedoch Recht: Unter der ortsüblichen Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete zu verstehen. Die alleinige Heranziehung der Kaltmiete ist rechtsfehlerhaft. Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf wurde aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen (BFH, Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).
Die steuerliche Begünstigung gilt ausdrücklich für die Vermietung an Angehörige. Dazu zählen Kinder, Geschwister einschließlich ihrer Ehegatten, Eltern, ein Elternteil mit Lebensgefährte oder Lebensgefährtin, Großeltern sowie Enkelkinder. Wird die Wohnung an Personen außerhalb dieses Kreises vergünstigt vermietet, gelten andere steuerliche Maßstäbe.
Gerade in Regionen mit lebhaftem Wohnungsmarkt wie dem Großraum Pfalz und Rheinhessen lohnt es sich, die Mietverhältnisse innerhalb der Familie sorgfältig zu gestalten. Wer die 66-Prozent-Grenze auf Basis der Warmmiete einhält, sichert sich den ungekürzten Werbungskostenabzug – und damit einen echten steuerlichen Vorteil. Schnell, sicher, stressfrei: Die richtige Berechnung schützt vor unnötigen Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.
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Was besagt die 66-Prozent-Regel bei der Vermietung an Angehörige?
Die 66-Prozent-Regel legt fest, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen muss, damit Werbungskosten in voller Höhe steuerlich abgezogen werden können. Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Gesetzliche Grundlage ist § 21 Abs. 2 EStG.
Wird für den Vergleich die Kalt- oder die Warmmiete herangezogen?
Maßgeblich ist die Warmmiete. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 10.5.2016 (IX R 44/15) klargestellt, dass die ortsübliche Bruttomiete – also Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten – der richtige Vergleichsmaßstab ist. Die alleinige Heranziehung der Kaltmiete ist rechtsfehlerhaft.
Wie wird die ortsübliche Warmmiete konkret berechnet?
Die ortsübliche Warmmiete ergibt sich aus der ortsüblichen Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Bei einer Mietspiegelspanne darf auch der niedrigste Wert als ortsüblich angesetzt werden – das wirkt sich zugunsten des Vermieters aus.
Wer gilt steuerlich als Angehöriger im Sinne der Vermietungsregelung?
Als Angehörige gelten Kinder, Geschwister einschließlich ihrer Ehegatten, Eltern, ein Elternteil mit Lebensgefährte oder Lebensgefährtin, Großeltern sowie Enkelkinder. Für diese Personengruppen ist die vergünstigte Vermietung unter Einhaltung der 66-Prozent-Grenze steuerlich zulässig.
Welchen Vorteil bringt es, dem Mieter die Betriebskosten vollständig in Rechnung zu stellen?
Wenn der Vermieter dem Angehörigen die Betriebskosten vollständig berechnet, erhöht sich die tatsächliche Warmmiete – und damit die Entgeltlichkeitsquote. So kann der 66-Prozent-Schwellenwert auch dann erreicht werden, wenn die vereinbarte Kaltmiete allein unter dem Grenzwert läge.
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