Ein BGH-Urteil klärt: Sanierte Altbauten können von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, wenn erheblicher Bauaufwand neuen Wohnraum schafft. Jetzt informieren.
Wer eine stark beschädigte Immobilie erwirbt, umfassend saniert und anschließend vermietet, fragt sich zu Recht: Gilt für diese Wohnung die Mietpreisbremse? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierauf eine klare Antwort gegeben – und sie fällt für Eigentümer, die erhebliche Investitionen tätigen, ermutigend aus. Denn unter bestimmten Voraussetzungen kann ein sanierter Altbau rechtlich wie ein Neubau behandelt werden und ist damit von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Für Immobilieneigentümer, Investoren und alle, die über den Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie nachdenken, ist dieses Urteil ein wichtiger Orientierungspunkt. Kompetenz trifft Klarheit – deshalb erläutern wir Ihnen die wesentlichen Punkte verständlich und strukturiert.
Ausgangspunkt des BGH-Verfahrens war eine Berliner Immobilie, die vor 1918 errichtet worden war. Als die Vermieterin das Gebäude im Jahr 2015 erwarb, war es in einem desolaten Zustand: Fenster waren zugemauert oder mit Spanplatten verschlossen, Putz fiel von Wänden und Decken, Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen funktionierten nicht, Leitungen waren zerschnitten, Treppengeländer fehlten und Wohnungstüren waren ausgehängt. Kurz: Das Gebäude war schlicht nicht bewohnbar.
Die Eigentümerin investierte daraufhin mehr als zwei Millionen Euro in die vollständige Wiederherstellung. Erneuert wurden unter anderem Dach, Fassade, Fenster, sämtliche Innenwände, die gesamte Heizungs- und Elektroanlage sowie Bäder und Küchen. Von Juni 2017 bis Februar 2021 wurde eine der Wohnungen vermietet – zu einer Miete, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete lag. Diese darf gemäß § 556d BGB maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Der ehemalige Mieter verlangte über ein Inkassounternehmen die Rückzahlung überzahlter Miete. Die Vermieterin hingegen berief sich auf § 556f Satz 1 BGB: Danach gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Der BGH gab der Vermieterin grundsätzlich Recht. Das Gericht stellte klar, dass der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB nicht auf vollständig neu errichtete Gebäude beschränkt ist. Die Ausnahme erfasst auch Räumlichkeiten, die wegen Schäden nicht mehr zum Wohnen nutzbar waren und mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden – sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Räume irgendwann in der Vergangenheit schon einmal Wohnzwecken gedient haben. Entscheidend ist ausschließlich, dass zuvor kein nutzbarer Wohnraum vorhanden war und durch die Baumaßnahmen neuer, verfügbarer Wohnraum geschaffen wurde.
Zur Konkretisierung des Neubau-Begriffs verweist die Gesetzesbegründung auf § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG). Dort werden drei Varianten genannt, die jeweils als Neubau gelten:
Allen drei Varianten ist gemeinsam, dass durch erheblichen Bauaufwand neuer, zuvor nicht (mehr) verfügbarer Wohnraum entsteht. Nicht erfasst sind dagegen bloße Anpassungen vorhandenen, weiterhin bewohnbaren Wohnraums an geänderte Bedürfnisse. Für solche Fälle gilt allein die Modernisierungs-Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB.
Für die Frage, ob ein „wesentlicher Bauaufwand“ vorliegt, hat der BGH einen konkreten Maßstab benannt: Erforderlich ist ein finanzieller Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten, die für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil anfallen würden. Dieser Richtwert orientiert sich an den zu § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG entwickelten Grundsätzen.
Das bedeutet für die Praxis: Wer eine unbewohnbare Immobilie erwirbt und umfassend wiederherstellt, sollte die Sanierungskosten sorgfältig dokumentieren. Denn dieser Nachweis ist entscheidend dafür, ob die Ausnahme von der Mietpreisbremse greift. Im konkreten Fall konnte der BGH noch nicht abschließend urteilen, weil zu den genauen Sanierungskosten noch keine ausreichenden Feststellungen vorlagen. Das Landgericht muss hierzu weitere Ermittlungen treffen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt des BGH-Urteils betrifft die Frage, was gilt, wenn ein früherer Eigentümer die Schäden am Gebäude selbst verursacht hat – etwa im Hinblick auf einen ursprünglich geplanten Abriss. Der BGH stellt klar: Auch in diesem Fall kann sich ein Erwerber nach der Sanierung auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Entscheidend ist, dass durch die vollständige bauliche Wiederherstellung Wohnraum entsteht, der zuvor nicht mehr vorhanden war.
Das Gericht weist zudem darauf hin, dass angesichts der Größenordnung des erforderlichen Bauaufwands ohnehin kein wirtschaftlicher Anreiz besteht, intakten Wohnraum mutwillig zu beschädigen. Für den seltenen Fall eines tatsächlich rechtsmissbräuchlichen Vorgehens bleibt eine Korrektur über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) möglich.
Das BGH-Urteil schafft mehr Planungssicherheit für Investoren, die marode oder unbewohnbare Gebäude erwerben und in bewohnbaren Wohnraum umwandeln. Der Gesetzgeber hat mit § 556f Satz 1 BGB bewusst einen Investitionsanreiz gesetzt, damit zusätzlicher Wohnraum entsteht – und genau diesen Zweck stärkt der BGH mit seiner weiten Auslegung des Neubau-Begriffs.
Wer also eine stark beschädigte Immobilie kauft, erheblich in ihre Wiederherstellung investiert und sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) vermietet, kann unter den genannten Voraussetzungen schnell, sicher und stressfrei von der Ausnahme der Mietpreisbremse profitieren – vorausgesetzt, der Bauaufwand erreicht die erforderliche Schwelle von mindestens einem Drittel der vergleichbaren Neubaukosten.
Gerade im Großraum Pfalz und Rheinhessen gibt es zahlreiche Altbaubestände, die erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen. Als erfahrener Partner im Immobilienbereich unterstützt die Effenzio Immobilienentwicklung GmbH Sie dabei, das Potenzial solcher Objekte zu erkennen und rechtssicher zu nutzen – ob als Direktkäufer oder mit professioneller Maklerbegleitung. Zwei Wege – ein sicheres Ziel.
Wann gilt ein sanierter Altbau als Neubau im Sinne der Mietpreisbremse?
Ein sanierter Altbau gilt dann als Neubau, wenn das Gebäude zuvor wegen Schäden nicht mehr zum Wohnen nutzbar war, mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurde und nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) vermietet wird. Der Bauaufwand muss dabei mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung (ohne Grundstücksanteil) entsprechen.
Was ist der Unterschied zwischen der Neubau-Ausnahme und der Modernisierungs-Ausnahme?
Die Neubau-Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB betrifft Wohnraum, der zuvor nicht (mehr) vorhanden war. Die Modernisierungs-Ausnahme nach § 556f Satz 2 BGB gilt dagegen nur für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung von bereits bewohnbarem Wohnraum. Beide Ausnahmen haben unterschiedliche Voraussetzungen und schließen sich gegenseitig aus.
Kann ich mich als Erwerber auf die Ausnahme berufen, wenn ein Vorbesitzer die Schäden selbst verursacht hat?
Ja, nach dem BGH-Urteil kann sich auch ein Erwerber auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, wenn ein früherer Eigentümer die Schäden verursacht hat. Entscheidend ist, dass durch die vollständige bauliche Wiederherstellung Wohnraum entsteht, der zuvor nicht mehr verfügbar war. Bei tatsächlichem Rechtsmissbrauch bleibt jedoch eine Korrektur über § 242 BGB möglich.
Was muss ich als Vermieter dokumentieren, um die Ausnahme zu belegen?
Sie sollten alle Sanierungskosten lückenlos dokumentieren, da der Nachweis eines Bauaufwands von mindestens einem Drittel der vergleichbaren Neubaukosten entscheidend ist. Dazu gehören Rechnungen, Verträge mit Handwerkern und Dokumentationen des Ausgangszustands des Gebäudes vor der Sanierung.
Gilt die Ausnahme von der Mietpreisbremse auch, wenn die Wohnung früher schon einmal bewohnt war?
Ja. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht darauf ankommt, ob die Räume irgendwann in der Vergangenheit schon einmal Wohnzwecken gedient haben. Maßgeblich ist allein, dass zum Zeitpunkt der Sanierung kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden war und durch erheblichen Bauaufwand neuer Wohnraum geschaffen wurde.
Sie besitzen eine sanierungsbedürftige Immobilie oder denken über den Kauf eines Altbaus nach? Die Effenzio Immobilienentwicklung GmbH begleitet Sie mit 100% Zuverlässigkeit – von der ersten Einschätzung bis zur optimalen Lösung. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt: direkter Verkauf an Effenzio oder professionelle Vermarktung mit persönlicher Beratung. Jetzt Kontakt aufnehmen und kostenlose Erstberatung sichern.
Wir schätzen Ihren Beitrag! Wenn Sie Fragen haben, uns Feedback geben oder einfach nur Hallo sagen möchten, steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung. Bitte zögern Sie nicht, uns über das unten angegebenen Kontaktformular zu kontaktieren.
