Der BGH stärkt Mieterrechte: Auskunft zur Mietpreisbremse ist jederzeit möglich. Erfahren Sie, was das Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet.
Wer eine Wohnung mietet und das Gefühl hat, zu viel zu zahlen, hat das Recht, genauer hinzuschauen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 211/23) unmissverständlich klargestellt: Mieter können jederzeit Auskunft über die Umstände verlangen, die eine höhere Miete als nach der Mietpreisbremse zulässig rechtfertigen sollen – und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter seiner vorvertraglichen Informationspflicht nachgekommen ist oder nicht. Diese Entscheidung ist für alle relevant, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt mieten oder vermieten.
Gerade im Großraum Pfalz und Rheinhessen, wo der Wohnungsmarkt in vielen Städten unter Druck steht, lohnt es sich, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu kennen. Ob Sie als Eigentümer Ihre Immobilie vermieten oder als Käufer in eine Kapitalanlage investieren möchten – Effenzio Immobilienentwicklung GmbH begleitet Sie mit fundiertem Fachwissen durch den gesamten Prozess.
Dem Urteil lag ein konkreter Fall zugrunde: Ein Mieter hatte im April 2021 eine Wohnung in Berlin angemietet, wo seit Juni 2015 die Mietpreisbremse gilt. Die Vermieterin hatte ihn vor Vertragsschluss nicht darüber informiert, ob sie sich zur Begründung der vereinbarten Miete auf Ausnahmetatbestände – etwa eine bestandsgeschützte Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen – berufen werde.
Da der Mieter die Miete für überhöht hielt, beauftragte er ein Inkassounternehmen. Dieses forderte von der Vermieterin Auskunft über die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungen sowie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Das Landgericht wies die Auskunftsklage zunächst als unzulässig ab – mit der Begründung, die Auskunft nütze dem Mieter nichts, da die Vermieterin wegen der versäumten vorvertraglichen Information ohnehin an die gesetzliche Höchstmiete gebunden sei. Der BGH sah das anders.
Kompetenz trifft Klarheit: Das BGH-Urteil macht deutlich, dass im Rahmen der Mietpreisbremse zwei eigenständige Auskunftspflichten existieren, die unabhängig voneinander gelten:
Das Landgericht hatte argumentiert, eine Auskunft sei zwecklos, solange sich die Vermieterin ohnehin nicht auf Ausnahmen berufen könne. Der BGH widersprach dieser Einschätzung entschieden: Die sogenannte Berufungssperre ist nicht dauerhaft. Sobald der Vermieter die versäumte Information nachholt, läuft die Zweijahresfrist an – und nach deren Ablauf kann er sich auf einen Ausnahmetatbestand stützen und gegebenenfalls eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Mieter hat daher ein schutzwürdiges Interesse daran, schon jetzt zu erfahren, welche Tatsachen künftig relevant werden könnten. Die Auskunft gibt ihm die Möglichkeit, die Berechtigung der vereinbarten Miete auch für zukünftige Zeiträume zu prüfen – und das eigenverantwortlich, schnell, sicher, stressfrei.
Der BGH betont dabei einen wichtigen Aspekt: Es ist allein Sache des Mieters, die Konsequenzen seines Auskunftsverlangens zu bedenken. Denn die erbetene Auskunft kann seiner wirtschaftlichen Situation letztlich schaden – sie gibt der Vermieterin erst die Möglichkeit, die Zweijahresfrist in Gang zu setzen und nach deren Ablauf eine höhere Miete zu verlangen.
Konkret bedeutet das: Wer als Mieter Auskunft verlangt, gewinnt Transparenz darüber, ob und in welchem Umfang künftig eine höhere Miete droht. Wer auf die Auskunft verzichtet, lässt die Frist nicht anlaufen – lebt aber mit Unsicherheit über die wahre Rechtslage. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – aber treffen Sie diese Entscheidung bewusst und informiert.
Für Vermieter ist das Urteil ein klares Signal: Vorvertragliche Transparenz zahlt sich aus. Wer Mieter bereits vor Vertragsschluss korrekt über Ausnahmetatbestände informiert, schafft eine saubere Grundlage und vermeidet langwierige Auskunftsstreitigkeiten. § 556g Abs. 4 BGB schreibt zudem vor, dass sämtliche Erklärungen – ob vorvertraglich oder auf Verlangen des Mieters – der Textform bedürfen. Das bedeutet: mündliche Hinweise reichen nicht aus.
Die gesetzliche Regelung in § 556d Abs. 1 BGB ist eindeutig: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Ausnahmen – etwa bei bestandsgeschützter Vormiete oder nach umfassender Modernisierung – sind nur unter strengen formalen Voraussetzungen möglich.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, spielt die Mietpreisbremse auch beim Verkaufsprozess eine Rolle: Laufende Mietverhältnisse, mögliche Rückforderungsansprüche von Mietern und die Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen sind Faktoren, die den Wert und die Vermarktung einer Immobilie direkt beeinflussen. Zwei Wege – ein sicheres Ziel: Effenzio Immobilienentwicklung GmbH steht Ihnen sowohl als direkter Käufer als auch als erfahrener Makler im Großraum Pfalz und Rheinhessen zur Seite.
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Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Rechtsverordnung der jeweiligen Bundesländer festgelegt werden. In diesen Gebieten darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. In Berlin gilt die Mietpreisbremse beispielsweise seit Juni 2015.
Kann ein Mieter immer Auskunft über Ausnahmen von der Mietpreisbremse verlangen?
Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 211/23) klargestellt, dass der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB unabhängig davon besteht, ob der Vermieter seiner vorvertraglichen Informationspflicht nachgekommen ist oder nicht. Mieter können jederzeit Auskunft über alle für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen verlangen.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Es gibt mehrere gesetzlich geregelte Ausnahmen: Ist die Vormiete höher als die zulässige Miete nach § 556d BGB, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann die zulässige Miete entsprechend erhöht werden. Außerdem gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Was passiert, wenn der Vermieter die vorvertragliche Informationspflicht versäumt?
Versäumt der Vermieter die vorvertragliche Information, kann er sich zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen und ist an die gesetzliche Höchstmiete gebunden. Erst wenn er die versäumte Information in der vorgeschriebenen Textform nachholt, beginnt eine Frist von zwei Jahren – nach deren Ablauf darf er sich auf die Ausnahme und eine gegebenenfalls höhere Miete stützen.
Welche Risiken trägt ein Mieter, wenn er Auskunft verlangt?
Das Auskunftsverlangen kann dem Mieter wirtschaftlich schaden: Erteilt der Vermieter die Auskunft, setzt das die Zweijahresfrist in Gang – nach deren Ablauf kann der Vermieter eine höhere, durch Vormiete oder Modernisierung gerechtfertigte Miete verlangen. Der BGH betont, dass es allein Sache des Mieters ist, diese Abwägung zu treffen. Das Auskunftsverlangen ist jedoch zulässig und kann nicht mit dem Argument des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses abgewiesen werden.
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