Der BGH hat entschieden: Hausverwalter dürfen keine Provision für Neuvermietungen verlangen. Was das für Vermieter und Verwalter bedeutet, erfahren Sie hier.
Jahrzehntelang galt es als bewährte Praxis: Ein Verwalter betreut einen Wohnungsbestand, kümmert sich gleichzeitig um die Vermietung freiwerdender Einheiten und erhält dafür eine Provision vom Vermieter. Für alle Beteiligten schien das pragmatisch und effizient. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesem Modell nun eine klare Absage erteilt – und zwar ausdrücklich auch dort, wo nicht der Mieter, sondern der Vermieter selbst die Provision zahlt. Was das für Vermieter, Verwalter und Eigentümer bedeutet, klären wir hier Schritt für Schritt.
Der Ausgangssachverhalt klingt zunächst alltäglich: Eine Eigentümerin hatte einer Verwaltungsgesellschaft rund 129 Wohneinheiten und 134 Garagen anvertraut. Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Objektverwaltung auch vor, dass die Verwalterin im Namen der Eigentümerin Mietverträge abschließen konnte. Für die laufende Verwaltung erhielt sie 24 Euro pro Wohnung und 4 Euro pro Garage monatlich – zuzüglich Umsatzsteuer. Für jede Neuvermietung war eine Provision von zwei Monatskaltmieten vereinbart, jährlich bei 10.000 Euro gedeckelt.
In drei Jahren wurden 13 Neuvermietungen durchgeführt. Die dabei entstandenen Provisionen von rund 16.800 Euro wurden zunächst anstandslos bezahlt. Nach Kündigung des Verwaltervertrags forderte die Eigentümerin das Geld jedoch zurück – und bekam Recht. Das Landgericht Krefeld hatte in erster Instanz noch zugunsten der Verwaltung entschieden (Urteil v. 22.5.2024, 7 O 15/24). Das OLG Düsseldorf (Urteil v. 24.10.2025, 7 U 101/24) und schließlich der BGH (Urteil v. 21.5.2026, I ZR 224/25) sahen das anders und bestätigten die Rückzahlungsansprüche der Eigentümerin.
Maßgeblich für die Entscheidung sind die Regelungen aus § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Das Gesetz soll unter anderem seit Einführung des Bestellerprinzips Wohnungssuchende vor benachteiligenden Preisgestaltungen schützen. Bis zur BGH-Entscheidung war jedoch ungeklärt, wie weit der gesetzliche Ausschluss für Provisionen aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG tatsächlich reicht.
Eine Rechtsauffassung argumentierte, die Regelung schütze ausschließlich Mieter und Wohnungssuchende – bei einer Provision des Vermieters bestehe kein schützenswerter Interessenkonflikt. Der BGH folgte dieser Sichtweise nicht. Er stellte klar: Das Provisionsverbot gilt auch gegenüber dem Vermieter. Der entscheidende Grund: Die Vorschrift knüpft anders als andere Regelungen des WoVermittG gerade nicht ausdrücklich nur an den Begriff „Wohnungssuchender“ an. Der BGH wertet das als bewusste Entscheidung des Gesetzgebers.
Zwar räumt der BGH ein, dass der klassische strukturelle Interessenkonflikt zwischen Verwalter und Vermieter in dieser Konstellation nicht vorliegt. Der Verwalter steht in diesen Fällen allein im Lager des Vermieters. Dennoch sieht das Gericht den Schutzzweck des Gesetzes gefährdet: Zahlt der Vermieter eine Provision, liegt es wirtschaftlich nahe, diese Kosten über die Miethöhe mittelbar an den Mieter weiterzugeben. Nur eine strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung gewährleiste die notwendige Markttransparenz.
Der betroffene Verwalter argumentierte, die einschränkende Auslegung von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schränke seine Berufsausübung unzumutbar ein und verstoße gegen die in Art. 12 GG verankerte Berufsfreiheit. Der BGH ließ diesen Einwand nicht gelten. Einem Verwalter verbleiben weiterhin genügend andere Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen. Die Einschränkung durch das WoVermittG sei verfassungskonform gemäß Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG.
Wer ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung kein Verwalter der einzelnen Wohnung. Der WEG-Verwalter schafft insoweit nur die Rahmenbedingungen; die Vermietung der Sondereigentumswohnung bleibt Sache des jeweiligen Eigentümers. Ein solcher WEG-Verwalter darf für die Wohnungsvermittlung grundsätzlich Provision verlangen – entscheidend ist jedoch immer die konkrete Ausgestaltung der Verträge. An dieser Linie hält der BGH auch in seiner aktuellen Entscheidung ausdrücklich fest.
Es liegt auf der Hand, dass Verwalter und Vermieter nach der Entscheidung nach Auswegen suchen. Zwei Ideen kursieren besonders häufig – beide sind mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden:
Wer also über zwischengeschaltete Konstruktionen die Provision zu retten versucht, läuft Gefahr, seinen Provisionsanspruch vollständig zu verlieren.
Provisionsklauseln für Neuvermietungen in bestehenden Verwaltungsverträgen sind mit dem BGH-Urteil rechtlich äußerst heikel geworden. Einerseits drohen Rückforderungsansprüche für bereits gezahlte Provisionen. Andererseits ist offen, ob ein Verwalter künftig überhaupt noch Provisionen für Wohnungsvermittlungsleistungen erhalten kann. Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte oder haben konnte (§ 199 Abs. 1 BGB). Bei größeren Wohnungsbeständen können sich aus vermeintlich kleinen Provisionen schnell erhebliche Rückforderungsbeträge summieren – wie der entschiedene Fall eindrucksvoll zeigt.
Aus Sicht der Verwalter ist es daher ratsam, bestehende Verträge nun neu zu verhandeln und juristisch überarbeiten zu lassen. Dabei ist Fingerspitzengefühl gefragt: Eine Ansprache der Vermieter zur Neuverhandlung kann diese erst auf mögliche Rückforderungsansprüche aufmerksam machen. Verwalter sollten daher die Details des Urteils und seine Auswirkungen genau kennen, bevor sie das Gespräch suchen.
Die BGH-Entscheidung schärft das Bewusstsein dafür, wie wichtig eine klare Trennung von Makler- und Verwaltungstätigkeit ist – und wie viel Sicherheit eine professionelle, transparente Begleitung beim Immobilienverkauf bietet. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt: Bei Effenzio Immobilienentwicklung GmbH stehen Ihnen zwei klar definierte Optionen offen – direkter Verkauf an Effenzio oder klassische Maklerbegleitung mit maßgeschneiderten Vermarktungskonzepten. Kompetenz trifft Klarheit: Beide Wege führen schnell, sicher, stressfrei zum Abschluss – ohne versteckte Interessenkonflikte und mit 100% Zuverlässigkeit in der Beratung.
Darf ein Hausverwalter für die Vermietung von Wohnungen eine Provision verlangen?
Nach dem BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) gilt das Provisionsverbot aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG auch dann, wenn der Vermieter – und nicht der Mieter – die Provision zahlt. Ein Hausverwalter, der gleichzeitig als Wohnungsvermittler tätig ist, darf in dieser Doppelrolle grundsätzlich keine Provision mehr verlangen.
Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?
Ja. Vermieter können zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückfordern. Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte oder haben konnte. Bei größeren Wohnungsbeständen können sich so erhebliche Rückforderungsbeträge ergeben.
Gilt das Provisionsverbot auch für WEG-Verwalter?
Nein, nicht automatisch. Wer ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, gilt nach BGH-Rechtsprechung nicht als Verwalter der einzelnen Wohnung und darf grundsätzlich Provision für Vermittlungsleistungen verlangen. Entscheidend ist jedoch die konkrete vertragliche Ausgestaltung.
Sind Umgehungskonstruktionen wie eine Tochtergesellschaft zulässig?
Nein. Das Gesetz erfasst in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG ausdrücklich auch Konstellationen, in denen Wohnungsvermittler und Verwalter über rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligungen miteinander verflochten sind. Eine zwischengeschaltete Gesellschaft schützt den Provisionsanspruch daher nicht.
Was sollten Verwalter jetzt konkret tun?
Bestehende Verwalterverträge sollten auf Provisionsregelungen überprüft und juristisch neu bewertet werden. Eine Neuverhandlung mit den Vermietern ist empfehlenswert, erfordert aber Fingerspitzengefühl, da sie Vermieter auf mögliche Rückforderungsansprüche aufmerksam machen kann.
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