UBS-Studie zeigt: Zürich und Tokio führen das globale Blasenrisiko an, München bleibt moderat. Effenzio erklärt, was das für Verkäufer regional bedeutet.
Der aktuelle UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 sorgt für Aufmerksamkeit in der Immobilienbranche: Zürich weist mit einem Indexwert von 1,69 das weltweit höchste Risiko einer Immobilienblase auf, gefolgt von Tokio mit 1,54. Nur diese beiden Städte fallen laut UBS in die Kategorie „hohes Blasenrisiko“. Erhöhte Risiken bestehen zudem in Miami, Dubai, Seoul, Genf und Lissabon. Für München und Frankfurt gibt die Studie hingegen Entwarnung in Bezug auf akute Überhitzung – beide Städte werden mit Indexwerten von 0,61 beziehungsweise 0,64 der Kategorie „moderates Blasenrisiko“ zugeordnet.
Wie die UBS in ihrer Mitteilung erläutert, analysiert der Index inzwischen im zwölften Jahr die Wohnimmobilienpreise in 23 internationalen Metropolen. Neu mit dabei sind in diesem Jahr Lissabon und Seoul. Eine Blase definiert UBS als erhebliche und anhaltende Überbewertung der Immobilienpreise, die typischerweise erst nach einer Korrektur sichtbar wird. Zu den zentralen Warnsignalen zählen die Entkopplung von Preisen, Einkommen und Mieten sowie übermäßiges Kreditwachstum und überhöhte Bautätigkeit.
Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in München: Nach Angaben von The Property Post verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt zwischen 2022 und 2024 bereits einen realen Preisrückgang von 20 Prozent. Seit Mitte 2025 gaben die Preise erneut um knapp vier Prozent nach. Auch der UBS-Bericht bestätigt diesen Trend und spricht von einem Rückgang der realen Wohnungspreise, wenn auch in geringerem Ausmaß als in anderen Städten mit vormals hohem Risiko.
Trotz dieser Korrektur bleibt die Erschwinglichkeit in München angespannt. Laut UBS liegen die Nutzungskosten für Wohneigentum – also Hypothekarzinsen und Unterhalt einer neu erworbenen Wohnung – in München deutlich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen. Auch das Kaufpreis-Miet-Verhältnis bleibt hoch: Wie The Property Post berichtet, liegt dieser Multiplikator in München bei über 30 Jahresmieten – ein Wert, der eine geringe Mietrendite im Verhältnis zum Kaufpreis bedeutet und entsprechend hohe Erwartungen an künftige Wertsteigerungen voraussetzt.
Ein zentraler Faktor für die Marktdynamik in München und Frankfurt sind laut UBS die anhaltend hohen Bau- und Finanzierungskosten, die das Neubauangebot begrenzen. The Property Post ergänzt, dass geringe Entwicklungserträge zusätzlich zur Zurückhaltung bei neuen Bauprojekten beitragen. UBS sieht bei den derzeitigen Finanzierungskosten kurzfristig wenig Spielraum für eine kräftige Erholung der Kaufpreise in beiden deutschen Metropolen.
Frankfurt zeigt dabei eine etwas andere Dynamik: Die inflationsbereinigten Kaufpreise liegen dort inzwischen fast 25 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Gleichzeitig treiben Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten die Mieten weiter nach oben, während die Neubautätigkeit durch hohe Kosten gebremst bleibt. Dadurch haben sich die Marktungleichgewichte in Frankfurt laut UBS deutlich reduziert.
Der UBS-Index macht deutlich, wie unterschiedlich sich die einzelnen Metropolen entwickeln. Im Durchschnitt der untersuchten Städte legten die realen Wohnungspreise binnen Jahresfrist nur um 0,5 Prozent zu. Seoul verzeichnete mit elf Prozent den stärksten Anstieg, gefolgt von Lissabon mit 10,2 Prozent und Madrid mit neun Prozent. In Toronto und Vancouver gingen die realen Preise dagegen um über zehn Prozent zurück.
Wie The Property Post in ihrer Analyse betont, haben sich in Städten mit erhöhtem oder hohem Risiko Kaufpreise und Fundamentaldaten in den vergangenen fünf Jahren weiter voneinander entfernt: Inflationsbereinigt stiegen dort die Wohnungspreise im Durchschnitt um knapp 30 Prozent, die Mieten um 15 Prozent – die Einkommen jedoch nur um rund acht Prozent. In Städten mit moderatem oder geringem Risiko wie München sanken die realen Kaufpreise dagegen um knapp zehn Prozent, was die Marktungleichgewichte spürbar entschärft hat.
Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Ökonom im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, ordnet die Gesamtsituation ein: Erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten würden das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig begrenzen. Zugleich betont sein Kollege Maciej Skoczek, ebenfalls Studienautor bei UBS, dass Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin Schutz vor Inflation bieten dürften – gestützt durch anhaltende Angebotsengpässe und eine hohe Nachfrage nach städtischem Wohnraum.
Für Eigentümer und Kaufinteressenten im Großraum Pfalz und Rheinhessen zeigt der internationale Vergleich vor allem eines: Der Wohnungsmarkt ist kein einheitliches Gebilde, sondern setzt sich aus sehr unterschiedlichen regionalen Dynamiken zusammen. Während in Metropolen wie München oder Frankfurt spürbare Preiskorrekturen stattgefunden haben, bleibt die grundsätzliche Nachfrage nach Wohnraum – gestützt durch Angebotsknappheit – in vielen Regionen bestehen.
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Welche Stadt weist laut UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 das höchste Blasenrisiko auf?
Zürich liegt mit einem Indexwert von 1,69 an der Spitze, gefolgt von Tokio mit 1,54. Beide Städte fallen als einzige in die Kategorie „hohes Blasenrisiko“.
Wie wird München im aktuellen Index eingestuft?
München wird mit einem Indexwert von 0,61 der Kategorie „moderates Blasenrisiko“ zugeordnet, nachdem die Stadt zwischen 2022 und 2024 bereits einen realen Preisrückgang von 20 Prozent verzeichnet hatte.
Wie viele Städte untersucht der UBS-Index insgesamt?
Der Index analysiert die Wohnimmobilienpreise in 23 internationalen Metropolen. Lissabon und Seoul sind in diesem Jahr erstmals Teil der Studie.
Warum bremst hoher Bau- und Finanzierungskosten den Neubau in München und Frankfurt?
Laut UBS begrenzen anhaltend hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie geringe Entwicklungserträge die Neubautätigkeit in beiden Städten, was das Angebot weiterhin knapp hält.
Bietet Wohneigentum weiterhin Schutz vor Inflation?
UBS-Ökonom Maciej Skoczek geht davon aus, dass Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin Schutz vor Inflation bieten dürften, gestützt durch anhaltende Angebotsengpässe und hohe Nachfrage.
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