Immobilie vererben: Warum starre Freibeträge, steigende Werte und fehlende Planung zum Risiko werden – und wie Eigentümer frühzeitig gegensteuern können.
Eine Immobilie zu vererben klingt zunächst nach einem Geschenk an die nächste Generation. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass Erben vor Fragen stehen, auf die sie nicht vorbereitet sind. Das betrifft nicht nur die Steuerlast, sondern auch die Verteilung des Vermögens innerhalb der Familie. Wer in Kaiserslautern, der Westpfalz oder in Rheinhessen ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte sich daher frühzeitig mit der eigenen Nachfolgeplanung befassen, statt dieses Thema auf später zu verschieben.
Ein zentrales Problem liegt im Missverhältnis zwischen starren gesetzlichen Freibeträgen und beweglichen Immobilienwerten. Florian Bauer von der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe weist darauf hin, dass die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer seit 2009 unverändert bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel liegen. In derselben Zeit haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwischen 2010 und dem Höchststand 2022 fast verdoppelt, in Großstädten sogar mehr als verdoppelt. Hinzu kommt die Inflation: Die Verbraucherpreise sind seit 2009 um gut 40 Prozent gestiegen, sodass ein Freibetrag von 400.000 Euro aus dem Jahr 2009 heute rechnerisch eher 570.000 Euro entsprechen müsste.
Verschärft wird die Situation laut Bauer durch die Bewertungsregeln aus dem Jahressteuergesetz 2022, die seit 2023 gelten. Die Liegenschaftszinssätze wurden gesenkt, ein Regionalfaktor kam hinzu – der steuerliche Wert vieler Objekte ist dadurch gestiegen, ohne dass sich an der Immobilie selbst etwas verändert hätte. Für ein Haus in der Westpfalz oder eine Eigentumswohnung in Rheinhessen bedeutet das: Der Steuerwert kann heute deutlich höher liegen als noch vor wenigen Jahren, während die Liquidität der Erben dadurch nicht automatisch mitwächst.
Es gibt bereits heute Regelungen, die Erben entlasten können. Vermietete Wohnimmobilien werden nach Angaben von Bauer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Das selbst genutzte Familienheim kann steuerfrei an Ehegatten oder Kinder übergehen, wenn der Erbe zehn Jahre dort wohnen bleibt – bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie aufbringen könnte, kann sich die Zahlung zudem bis zu zehn Jahre stunden lassen, im Erbfall sogar zinslos.
Das Problem: Diese Regelungen sind Einzelinstrumente mit engen Voraussetzungen, die ein Erbe ohne Beratung oft gar nicht kennt. Wer den vom Finanzamt angesetzten Wert für zu hoch hält, kann nach dem Bewertungsgesetz mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit mit einem Beschluss vom 4. August 2026 gestärkt: Ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten darf nicht pauschal mit dem Hinweis auf einen später erzielten höheren Kaufpreis verworfen werden. Gleichzeitig hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 11. März 2026 klargestellt, dass vom Gutachterausschuss mitgeteilte Vergleichspreise grundsätzlich Vorrang haben – die Nachweislast für einen niedrigeren Wert liegt beim Erben.
Neben der Steuerfrage gibt es einen zweiten Grund, warum Nachfolgeplanung bei Immobilien oft scheitert: falsche Annahmen über die eigene Situation. Laut der Studie „Erben und Vererben“ der Deutschen Bank aus dem Jahr 2024 besitzen nur etwas mehr als ein Drittel der Bundesbürger überhaupt ein Testament. Und selbst wenn eines vorliegt, bedeutet das laut Julia Hellfeuer von der Kanzlei CHP Rechtsanwalt & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB in München nicht automatisch, dass die Nachfolgeregelung auch funktioniert. Häufig wurde das Testament vor vielen Jahren erstellt, während sich Familienkonstellation und Vermögensstruktur seitdem erheblich verändert haben.
Hellfeuer beschreibt in einem Interview mit V-CHECK.de das sogenannte Probesterben als Stresstest für die bestehende Vermögens- und Nachfolgeplanung: Dabei wird simuliert, was passieren würde, wenn eine Person heute verstirbt. Geprüft wird dann, wer welches Vermögen erhalten würde, welche steuerlichen Folgen entstehen und ob genügend Liquidität für die Erbschaftsteuer vorhanden ist. Ein typisches Ergebnis dieser Simulation sind laut Hellfeuer Liquiditätsprobleme bei der Finanzierung der Erbschaftsteuer – insbesondere dann, wenn das Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht. Im ungünstigsten Fall müssen Vermögenswerte verkauft werden, obwohl genau das eigentlich vermieden werden sollte.
Auch Philip Morgen von Morgen Invest in Oberursel weist darauf hin, dass gesetzliche Erbfolge und der tatsächliche Wunsch des Erblassers oft erheblich voneinander abweichen, gerade bei Patchwork-Familien. Kinderlose Ehepaare gingen beispielsweise häufig fälschlich davon aus, dass der überlebende Partner automatisch alles erbt – ohne testamentarische Gestaltung kann sich dieser stattdessen in einer Erbengemeinschaft wiederfinden, die wiederum Ausgangspunkt langwieriger Familienstreitigkeiten sein kann.
Für Eigentümer in Kaiserslautern, der Westpfalz oder Rheinhessen lässt sich daraus eine klare Konsequenz ableiten: Wer mehrere Immobilien besitzt oder ein Haus an mehrere Kinder vererben möchte, sollte frühzeitig klären, wie sich das Vermögen realistisch aufteilen lässt und ob im Erbfall genug Liquidität für Steuerzahlungen oder notwendige Sanierungen vorhanden wäre. Bauer betont, dass der wichtigste Hebel die Zeit ist: Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung, sodass eine Immobilie in Etappen übertragen werden kann, etwa in Kombination mit einem Nießbrauch, der dem Übergeber weiterhin Mieteinnahmen sichert und gleichzeitig den steuerlichen Wert der Schenkung senkt.
Wichtig ist dabei, nicht aus Sorge vor möglichen gesetzlichen Änderungen vorschnell zu handeln, sondern mit einem durchdachten Plan. Wer sich unsicher ist, wie der eigene Immobilienbesitz realistisch bewertet wird oder welcher Weg zum eigenen Vorhaben passt, profitiert von einer Einschätzung, die Markt und Objekt kennt. Genau hier setzt die Beratung von Effenzio an: Eigentümer können wählen, ob sie ihre Immobilie mit Begleitung von der Bewertung bis zum Notar verkaufen möchten oder einen direkten Verkauf bevorzugen. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – schnell, sicher, stressfrei.
Die größten Fehler beim Vererben einer Immobilie entstehen nicht durch böse Absicht, sondern durch fehlende Auseinandersetzung mit der eigenen Situation. Starre Freibeträge treffen auf steigende Immobilienwerte, Testamente veralten unbemerkt, und Pflichtteilsansprüche werden unterschätzt. Wer frühzeitig den eigenen Vermögensstand prüft, realistische Werte kennt und die Verteilung unter mehreren Erben durchdenkt, schafft die Grundlage für eine Nachfolge, die tatsächlich den eigenen Wünschen entspricht. Kompetenz trifft Klarheit – und genau diese Klarheit zahlt sich aus, wenn es darauf ankommt.
Warum reichen die aktuellen Freibeträge bei Immobilienerbschaften oft nicht mehr aus?
Die persönlichen Freibeträge sind seit 2009 unverändert, während sich die Immobilienpreise in diesem Zeitraum laut Florian Bauer von der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe zwischen 2010 und 2022 nahezu verdoppelt haben. Zusätzlich sorgen neue Bewertungsregeln seit 2023 dafür, dass Immobilien steuerlich näher am Verkehrswert angesetzt werden.
Was passiert, wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch ansetzt?
Erben können nach dem Bewertungsgesetz mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit mit einem Beschluss vom 4. August 2026 gestärkt, verlangt laut einem Urteil vom 11. März 2026 aber konkrete Nachweise, da die Vergleichspreise des Gutachterausschusses grundsätzlich Vorrang haben.
Was ist das sogenannte Probesterben?
Beim Probesterben wird mit einem Berater simuliert, was im Erbfall passieren würde, wenn die betreffende Person heute verstirbt. Geprüft wird unter anderem, wer welches Vermögen erhält, welche steuerlichen Folgen entstehen und ob genügend Liquidität für die Erbschaftsteuer vorhanden ist.
Welche Rolle spielt der Nießbrauch bei der Übertragung einer Immobilie?
Ein Nießbrauch ermöglicht es, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen und gleichzeitig weiterhin Mieteinnahmen zu erhalten. Gleichzeitig senkt er den steuerlichen Wert der Schenkung, da die Freibeträge laut Erbschaftsteuergesetz alle zehn Jahre neu genutzt werden können.
Welche Fehler treten bei kinderlosen Ehepaaren besonders häufig auf?
Kinderlose Ehepaare gehen laut Philip Morgen von Morgen Invest oft fälschlich davon aus, dass der überlebende Partner automatisch das gesamte Vermögen erbt. Ohne entsprechende testamentarische Regelung kann sich der Partner stattdessen in einer Erbengemeinschaft wiederfinden.
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