Der EU Data Act gibt Vermietern seit September 2025 das Recht auf unentgeltlichen Zugang zu IoT-Gebäudedaten. Erfahren Sie, wie Sie davon profitieren.
Intelligente Messgeräte, Rauchmelder, Türöffnungssysteme, Smart-Meter – die in modernen Immobilien verbaute Technik erzeugt rund um die Uhr wertvolle Daten. Das Problem bisher: Diese Daten landeten automatisch in der Cloud des jeweiligen Anbieters, und nur dieser hatte Zugriff darauf. Vermieter und Wohnungsunternehmen schauten in die Röhre – oder zahlten, um an die eigenen Gebäudedaten zu kommen. Seit September 2025 hat sich das grundlegend geändert. Der EU Data Act gibt Ihnen als Nutzer von IoT-Lösungen erstmals ein gesetzliches Instrument, um diesen Datenzugang einzufordern – schnell, sicher, stressfrei und vor allem unentgeltlich.
Die Verordnung (EU) 2023/2854, besser bekannt als EU Data Act, ist am 11. Januar 2024 in Kraft getreten und seit dem 12. September 2025 überwiegend anwendbar in allen EU-Mitgliedstaaten. Das Ziel des Gesetzgebers ist klar: Die datenbasierte Wertschöpfung soll erhöht, datengetriebene Innovation gefördert und die exklusive Datenkontrolle einzelner Marktakteure abgebaut werden. Bislang speicherten Anbieter von IoT-Lösungen die generierten Daten ausschließlich in ihren eigenen Systemen und gaben sie nur nach eigenem Ermessen – und gegen Entgelt – heraus. Dieses Ungleichgewicht hat der europäische Gesetzgeber branchenübergreifend erkannt und mit dem Data Act adressiert. Für Vermieter und Wohnungsunternehmen bedeutet das: Sie können zu den Daten, die in ihren eigenen Gebäuden entstehen, einen unmittelbaren und unentgeltlichen Zugang erhalten.
Der Datenzugang nach dem Data Act knüpft an konkrete technische Voraussetzungen und klar definierte Rollen an. Nicht jede Information fällt automatisch darunter – reine Verwaltungsdaten ohne IoT-Bezug, etwa manuell gepflegte Mieterstammdaten in einem ERP-System, sind ausgenommen. Entscheidend ist, dass die Daten unmittelbar durch die Nutzung eines vernetzten Produkts oder eines damit verbundenen Dienstes entstehen.
Ein vernetztes Produkt ist ein physisches Gerät, das mithilfe von Sensorik bei seiner Nutzung selbst Daten erzeugt und diese über eine Schnittstelle oder Internetverbindung übermitteln kann – im wohnungswirtschaftlichen Kontext also beispielsweise Smart-Meter oder Wärmemengenzähler. Ein verbundener Dienst ist eine digitale Software, die so eng mit dem Gerät verknüpft ist, dass das Gerät ohne sie seine Kernfunktionen nicht erfüllen könnte – etwa eine cloudbasierte Auswertungssoftware eines Messdienstleisters.
Die Beteiligten lassen sich in drei Rollen einteilen:
Der EU Data Act eröffnet berechtigten Nutzern im Wesentlichen drei Zugangswege:
Für die Geltendmachung der Herausgabeansprüche reicht grundsätzlich ein einfaches elektronisches Verlangen – eine E-Mail genügt, solange klar hervorgeht, welche Daten von wem verlangt werden. Aus Nachweisgründen empfiehlt sich, das Verlangen schriftlich zu dokumentieren und den Eingang sowie die Reaktion des Dateninhabers festzuhalten. Reagiert der Dateninhaber nicht oder verweigert er die Herausgabe ohne berechtigten Grund, stehen dem Nutzer mehrere Wege offen: der Klageweg vor Gericht, die Anrufung einer Streitbeilegungsstelle oder eine Beschwerde bei der Bundesnetzagentur als zuständiger Aufsichtsbehörde. Die Bundesnetzagentur kann Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen und die Herausgabe der Daten direkt anordnen.
Ein Wohnungsunternehmen beauftragt einen Messdienstleister mit der Erfassung der Energieverbräuche in seinen Gebäuden. Der Messdienstleister installiert intelligente Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler und Wasserzähler, erhebt laufend die Verbrauchsdaten und überträgt diese in seine Cloud. Das Wohnungsunternehmen selbst hat keinen direkten Zugriff auf diese Daten und erhält lediglich monatliche Abrechnungsübersichten.
Genau hier greift der EU Data Act: Die eingesetzten Messgeräte sind als vernetzte Produkte einzuordnen, die cloudbasierte Software als verbundener Dienst. Der Messdienstleister ist als Dateninhaber anzusehen. Das Wohnungsunternehmen könnte daher verlangen, dass die aufbereiteten Verbrauchsdaten über eine standardisierte technische Schnittstelle laufend und selbstständig abrufbar gemacht werden. Eine monatliche Abrechnungsübersicht im Web-Portal dürfte hierfür nicht ausreichen. Der Anspruch entstünde auf einfaches elektronisches Verlangen und könnte vertraglich nicht eingeschränkt werden.
Die Vorteile eines solchen Echtzeitzugangs sind erheblich: Ein ungewöhnlich hoher Verbrauch – etwa durch einen Rohrbruch – könnte noch im laufenden Monat erkannt werden. Darüber hinaus könnten die Daten wirtschaftlich verwertet werden, etwa durch ein Benchmarking über den gesamten Gebäudebestand oder durch die Entwicklung eigener Lösungen für Mieter – und das ohne den bisherigen vergütungspflichtigen Umweg über den Messdienstleister.
Die Datenzugangsrechte des EU Data Acts gelten nicht ohne Einschränkungen. Dateninhaber können beispielsweise einwenden, die Bereitstellung erfordere unverhältnismäßigen Aufwand oder bestimmte Daten seien geschützte Geschäftsgeheimnisse. Diese Einwände sind ernst zu nehmen, greifen jedoch nicht schrankenlos: Bei standardisierten API-Schnittstellen, die in der Branche längst technischer Standard sind, dürfte der Aufwandseinwand kaum standhalten. Bei reinen Messwerten wie Kilowattstunden und Kubikmetern, die ohnehin an Mieter weitergegeben werden, ist ein Geschäftsgeheimnisschutz schwer ersichtlich.
Wichtig ist außerdem der Datenschutz: Verbrauchsdaten, die sich einer Wohneinheit und damit einer Person zuordnen lassen, unterliegen dem Anwendungsbereich der DSGVO. Jede Übermittlung, Speicherung oder Nutzung dieser Daten ist eine Datenverarbeitung, für die eine eigenständige datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage erforderlich ist – etwa die Einwilligung der Mieter. Zudem dürfen Wohnungsunternehmen die erhaltenen Daten nicht nutzen, um ein konkurrierendes Produkt zu entwickeln oder sich Einblicke in die wirtschaftliche Lage der Hersteller zu verschaffen.
Lässt sich der Data Act auf die eigene Situation nicht anwenden, bleibt der Weg über die Vertragsgestaltung: Datenzugangsrechte können insbesondere bei Neuverträgen oder Vertragsverlängerungen ausdrücklich vereinbart werden.
Um den EU Data Act gezielt für Ihre Immobilien einzusetzen, lohnt es sich, die eigene Situation systematisch zu analysieren. Stellen Sie sich folgende Fragen:
Wer diese Fragen klar beantwortet, legt den Grundstein dafür, die eigenen Gebäudedaten endlich strategisch zu nutzen – und damit Kosten zu senken, das Energiemanagement zu verbessern und als Vermieter zukunftsfähig aufgestellt zu sein. Zwei Wege – ein sicheres Ziel: entweder über den gesetzlichen Anspruch nach dem EU Data Act oder über eine kluge Vertragsgestaltung bei Ihrem nächsten Anbietervertrag.
Was ist der EU Data Act und wann gilt er für Vermieter?
Der EU Data Act (Verordnung (EU) 2023/2854) ist am 11. Januar 2024 in Kraft getreten und seit dem 12. September 2025 überwiegend anwendbar. Er gibt Vermietern und Wohnungsunternehmen als Nutzer von IoT-Lösungen das gesetzliche Recht, unentgeltlich Zugang zu den Daten zu erhalten, die in ihren Gebäuden durch vernetzte Produkte und verbundene Dienste entstehen.
Welche Geräte fallen unter den EU Data Act?
Unter den Data Act fallen sogenannte vernetzte Produkte – also physische Geräte, die mithilfe von Sensorik Daten erzeugen und über eine Schnittstelle oder Internetverbindung übermitteln können. Im wohnungswirtschaftlichen Kontext betrifft das zum Beispiel Smart-Meter, Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler und Wasserzähler sowie die dazugehörigen cloudbasierten Auswertungssoftware-Dienste.
Wie fordere ich meine Gebäudedaten vom Messdienstleister an?
Für die Geltendmachung des Herausgabeanspruchs reicht grundsätzlich ein einfaches elektronisches Verlangen, etwa eine E-Mail, aus der klar hervorgeht, welche Daten von wem verlangt werden. Aus Nachweisgründen sollte das Verlangen schriftlich dokumentiert und die Reaktion des Dateninhabers festgehalten werden.
Was passiert, wenn der Dateninhaber die Herausgabe verweigert?
Verweigert der Dateninhaber die Herausgabe ohne berechtigten Grund, stehen dem Nutzer mehrere Wege offen: der Klageweg vor Gericht, die Anrufung einer Streitbeilegungsstelle oder eine Beschwerde bei der Bundesnetzagentur. Diese kann Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen und die Herausgabe der Daten direkt anordnen.
Welche Einschränkungen gibt es beim Datenzugang nach dem EU Data Act?
Dateninhaber können einwenden, die Bereitstellung sei unverhältnismäßig aufwändig oder bestimmte Daten seien Geschäftsgeheimnisse. Zudem müssen bei personenbezogenen Verbrauchsdaten die Anforderungen der DSGVO eingehalten werden, was unter Umständen eine Einwilligung der Mieter erfordert. Die erhaltenen Daten dürfen außerdem nicht genutzt werden, um konkurrierende Produkte zu entwickeln.
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