Das GModG reformiert den Energieausweis ab 2027 grundlegend: neue Pflichtangaben, Digitalpflicht und erweiterte Vorlagepflichten.
Wer eine Immobilie verkauft, vermietet oder größere Renovierungen plant, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Und ab Januar 2027 gelten hier völlig neue Spielregeln. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) reformiert die bisherigen Vorschriften grundlegend – mit mehr Pflichtangaben, strengeren Datenanforderungen und einer klaren Digitalpflicht. Für Eigentümer, Vermieter und Makler bedeutet das: frühzeitig informieren, schnell handeln und sicher vorbereitet sein.
Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und setzt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um. Die neuen Energieausweisregelungen – geregelt in den §§ 79 bis 88c GModG – greifen allerdings erst sechs Monate später, also ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gilt: Wer rechtzeitig handelt, spart sich Stress und vermeidet Bußgelder.
Bisher reichte beim Energieausweis die Angabe des Energiebedarfs pro Quadratmeter. Diese Zeit ist vorbei. Künftig müssen alle Energieausweise sowohl die Energieeffizienzklasse als auch den Primärenergiekennwert und den Endenergiekennwert ausweisen. Diese drei Angaben werden ab dem 1. Januar 2027 zu allgemeinen Standardangaben.
Für Wohngebäude kommen zusätzlich folgende Pflichtangaben hinzu:
Das macht den Energieausweis aussagekräftiger – und die energetische Qualität einer Immobilie für Käufer und Mieter transparenter. Gerade beim Immobilienverkauf schafft dieser Informationsvorsprung Vertrauen.
Wer künftig einen Verbrauchsausweis für Wohngebäude ausstellen lassen möchte, muss den Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert über zwei Jahre erfassen. Die bisherige Praxis, einfach drei Jahresabrechnungen vorzulegen, entfällt.
Eine wichtige Vereinfachung gibt es allerdings auch: Die bisherige Pflicht, für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. Januar 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorzulegen, fällt weg. Damit wird der Verbrauchsausweis für alle Wohngebäude wählbar – sofern die neuen strengen Datenanforderungen erfüllt werden.
Für Nichtwohngebäude gilt bei Verkauf oder Vermietung künftig ausschließlich der Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81 GModG). Der Verbrauchsausweis bleibt für Nichtwohngebäude zulässig, wenn kein transaktionsbezogener Anlass vorliegt.
Die Vorlagepflicht wird deutlich ausgeweitet. Bisher war ein gültiger Energieausweis beim Verkauf und bei der Neuvermietung Pflicht. Ab 2027 kommen zwei neue Situationen hinzu:
Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung als Original, Kopie oder Aushang vorliegen. Findet keine Besichtigung statt, muss er dem Interessenten unverzüglich zugänglich gemacht und nach Vertragsschluss übergeben werden. In kommerziellen Immobilienanzeigen ist künftig zusätzlich das Ausstellungsdatum des Energieausweises anzugeben.
Wer die Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen – etwa die Pflicht zur Dämmung von Geschossdecken nach § 35 GModG – können gesondert geahndet werden. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte seinen Energieausweis frühzeitig prüfen lassen.
Schluss mit Papierform: Ab dem 1. Januar 2027 ist der digitale, maschinenlesbare Energieausweis der neue Standard. Ein Exemplar in Papierform kann auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers ausgestellt werden – ist aber nicht mehr die Regel.
Diese Umstellung vereinfacht die Prozesse für alle Beteiligten: Makler, Eigentümer und Interessenten haben schnellen, sicheren Zugriff auf relevante Dokumente – ohne Papierchaos.
Im Rahmen der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie wurden Energieausweise im Mai 2026 EU-weit vereinheitlicht. Für neu ausgestellte Ausweise gelten folgende Grundsätze:
Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H zunächst erhalten – allerdings wechselt die Berechnungsnorm auf die DIN/TS 18599: 2025-10. Bei Nichtwohngebäuden gilt die neue einheitliche Skala von A bis G. Die Farbgebung bleibt unverändert: Grün steht für einen energetisch sehr guten Zustand, Rot für ein energetisch ungünstiges Gebäude.
Da bereits ausgestellte Energieausweise zehn Jahre lang gültig sind, wird die alte Skala von A+ bis H nach dem Stichtag 26. Mai 2026 noch einige Jahre im Umlauf bleiben.
§ 112 GModG sieht gestaffelte Übergangsvorschriften vor. Energieausweise, die nach dem 1. November 2020 ausgestellt wurden, müssen in der Kopfzeile der ersten Seite die angewandte Rechtsvorschrift ausweisen. So bleibt für alle Beteiligten nachvollziehbar, nach welchem Rechtsstand der Ausweis erstellt wurde.
Wer vor dem 1. Januar 2027 eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder least und dabei eine kommerzielle Anzeige schaltet, muss – sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt – folgende Angaben veröffentlichen:
Bei Nichtwohngebäuden mit einem vor dem 1. Januar 2027 ausgestellten Ausweis ist der Endenergieverbrauch für Wärme und Strom getrennt auszuweisen.
Für Baudenkmäler gelten besondere Vorschriften. Auf ein Baudenkmal ist § 80 Abs. 3 bis 7 GModG grundsätzlich nicht anzuwenden. Werden jedoch Änderungen im Sinne des § 36 GModG vorgenommen, ist unter bestimmten Voraussetzungen ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt besitzt, sollte die Einzelheiten frühzeitig mit einem Fachmann klären.
Die Reform des Energieausweises ist kein bürokratischer Selbstzweck – sie schafft mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt und stärkt das Vertrauen zwischen Käufern, Mietern und Eigentümern. Gerade wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, ist ein aktueller, regelkonformer Energieausweis ein wichtiger Baustein für einen reibungslosen Ablauf.
Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt: Ob Sie Ihre Immobilie direkt verkaufen oder die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler in Anspruch nehmen möchten – bei Effenzio Immobilienentwicklung GmbH stehen Ihnen beide Wege offen. Zwei Wege – ein sicheres Ziel. Wir begleiten Sie schnell, sicher, stressfrei durch den gesamten Prozess und sorgen dafür, dass alle gesetzlichen Anforderungen – einschließlich des korrekten Energieausweises – erfüllt sind.
Ab wann gelten die neuen Energieausweis-Vorschriften des GModG?
Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten, die neuen Energieausweisregelungen greifen jedoch erst ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gelten die bisherigen Vorschriften, wobei Übergangsregelungen nach § 112 GModG zu beachten sind.
Muss der Energieausweis ab 2027 digital sein?
Ja. Ab dem 1. Januar 2027 ist der digitale, maschinenlesbare Energieausweis der gesetzliche Standard. Ein Exemplar in Papierform kann nur auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers ausgestellt werden.
In welchen Situationen ist ab 2027 ein Energieausweis Pflicht?
Neben Verkauf und Neuvermietung ist der Energieausweis ab 2027 auch bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie bei größeren Renovierungen erforderlich – wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllenfläche saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.
Welche Bußgelder drohen bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht?
Wer die Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen können zusätzlich gesondert geahndet werden.
Bleibt mein alter Energieausweis nach 2027 noch gültig?
Ja. Bereits ausgestellte Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Die alte Skala von A+ bis H bleibt daher noch einige Jahre im Umlauf. Energieausweise, die nach dem 1. November 2020 ausgestellt wurden, müssen jedoch die angewandte Rechtsvorschrift in der Kopfzeile ausweisen.
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