Das GModG bringt ab Januar 2027 neue Pflichten für Energieausweise: mehr Angaben, digitale Ausstellung und erweiterte Vorlagepflichten.
Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten oder renovieren will, kommt ab 2027 an einem Thema nicht vorbei: dem erneuerten Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fasst die bisherigen Regelungen in den §§ 79 bis 88c neu und erweitert die Pflichtinhalte erheblich. Das klingt zunächst nach mehr Bürokratie – doch mit dem richtigen Überblick lässt sich alles schnell, sicher und stressfrei umsetzen.
Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um. Die neuen Energieausweisregelungen greifen sechs Monate später – also ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gelten Übergangsregelungen gemäß § 112 GModG.
Bislang reichte beim Energieausweis für Wohngebäude die Angabe des Energiebedarfs pro Quadratmeter aus. Das ändert sich grundlegend. Ab 2027 müssen folgende Angaben verpflichtend ausgewiesen werden:
Für Verkäufer und Vermieter bedeutet das: Wer sich frühzeitig mit diesen Anforderungen befasst, vermeidet Verzögerungen beim Verkauf oder bei der Neuvermietung. Kompetenz trifft Klarheit – und das zahlt sich aus.
Wer künftig einen Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude ausstellen möchte, muss den Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert und jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren erfassen. Die bisherige Praxis mit drei einfachen Jahresabrechnungen entfällt.
Gleichzeitig gibt es eine spürbare Vereinfachung: Bisher mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 1. Januar 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen. Diese Pflicht entfällt. Der Verbrauchsausweis wird damit für alle Wohngebäude wählbar – sofern die neuen strengen Datenanforderungen erfüllt werden.
Bei Nichtwohngebäuden sieht die Lage anders aus: Hier gilt bei Verkauf oder Vermietung künftig ausschließlich der Bedarfsausweis nach § 81 GModG. Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude bleibt nach § 79 Abs. 1 GModG zulässig, aber nur, wenn kein transaktionsbezogener Anlass vorliegt.
Die Vorlagepflicht greift ab 2027 in mehr Situationen als bisher. Neu hinzugekommen sind:
Weiterhin gilt die Pflicht bei Verkauf, Neuvermietung sowie bei kommerziellen Immobilienanzeigen. Neu ist außerdem: In Anzeigen muss künftig das Ausstellungsdatum des Energieausweises angegeben werden. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung als Original, Kopie oder Aushang vorgelegt werden.
Wer diese Pflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro – ein guter Grund, die eigene Dokumentation rechtzeitig zu prüfen.
Ab dem 1. Januar 2027 wird der digitale, maschinenlesbare Energieausweis zum Standard. Ein Papierdokument kann auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers weiterhin ausgestellt werden. Dieser Schritt schafft mehr Effizienz und Transparenz – sowohl für Eigentümer als auch für Käufer und Mieter.
Im Rahmen der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie wurden Energieausweise im Mai 2026 EU-weit vereinheitlicht. Für Nichtwohngebäude hält eine neue einheitliche Skala von A bis G Einzug. Bei Wohngebäuden bleibt die bekannte Skala von A+ bis H – allerdings wechselt die Berechnungsnorm auf die DIN/TS 18599: 2025-10.
Die neue Skala funktioniert so:
Die Farbgebung bleibt vertraut: Grün steht weiterhin für einen energetisch sehr guten Zustand, Rot für ein energetisch ungünstiges Gebäude. Da bereits ausgestellte Energieausweise zehn Jahre gültig bleiben, wird die alte Skala nach dem Stichtag 26. Mai 2026 noch einige Jahre im Umlauf sein.
Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, sieht § 112 GModG gestaffelte Übergangsvorschriften vor. Energieausweise, die nach dem 1. November 2020 ausgestellt wurden, müssen in der Kopfzeile der ersten Seite die angewandte Rechtsvorschrift ausweisen.
Wer vor dem 1. Januar 2027 eine kommerzielle Immobilienanzeige schaltet und einen gültigen Energieausweis besitzt, muss folgendes angeben:
Bei Nichtwohngebäuden mit einem vor dem 1. Januar 2027 ausgestellten Ausweis ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt auszuweisen.
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Die Änderungen durch das GModG beim Energieausweis sind umfangreich, aber gut strukturiert. Wer sich jetzt informiert und vorbereitet, vermeidet Bußgelder und Verzögerungen beim Verkauf oder bei der Vermietung. Mehr Pflichtangaben, eine strengere Datengrundlage beim Verbrauchsausweis, neue Vorlagepflichten und die Umstellung auf den digitalen Ausweis – das sind die zentralen Punkte, die Eigentümer im Blick behalten sollten. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite ist das alles gut zu meistern.
Ab wann gelten die neuen Energieausweis-Regelungen des GModG?
Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Die neuen Energieausweisregelungen greifen jedoch erst ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gelten gestaffelte Übergangsregelungen gemäß § 112 GModG.
Was sind die wichtigsten neuen Pflichtangaben im Energieausweis?
Ab 2027 müssen alle Energieausweise die Energieeffizienzklasse, den Primärenergiekennwert sowie den Endenergiekennwert ausweisen. Zusätzlich sind der absolute Primärenergieverbrauch, der Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr sowie eingesetzte erneuerbare Energien verpflichtend anzugeben.
Wann muss ein Energieausweis künftig vorgelegt werden?
Die Vorlagepflicht gilt weiterhin beim Verkauf und bei der Neuvermietung. Neu ab 2026 ist die Pflicht auch bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie bei größeren Renovierungen, wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllenfläche saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.
Welche Bußgelder drohen bei Verstößen gegen die Energieausweispflicht?
Wer die Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen können gesondert geahndet werden.
Wird der Energieausweis künftig nur noch digital ausgestellt?
Ab dem 1. Januar 2027 wird der digitale, maschinenlesbare Energieausweis zum Standard. Auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers kann weiterhin ein Exemplar in Papierform ausgestellt werden.
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