Cyberangriffe bedrohen zunehmend Wohnungsunternehmen und Immobilieneigentümer. Erfahren Sie, wie Sie sich mit klaren Rollen und Notfallplänen schützen.
Stellen Sie sich vor, Ihre Mieterinnen und Mieter sitzen im Winter ohne Heizung – nicht wegen eines technischen Defekts, sondern weil Angreifer Zugriff auf Ihre Heizsysteme erlangt haben. Was nach einem Szenario aus einem Thriller klingt, ist für Wohnungsunternehmen heute eine reale Bedrohung. Cyberangriffe treffen die Immobilienwirtschaft mit wachsender Intensität – und die ersten Stunden nach einem Vorfall entscheiden darüber, ob der Schaden beherrschbar bleibt oder sich zur Unternehmenskrise ausweitet.
Wie sich Wohnungsunternehmen konkret aufstellen sollten, zeigt ein aktuelles Interview aus dem Fachmagazin DW Die Wohnungswirtschaft mit Antonia Angermann, Abteilungsleiterin Digitalisierung bei der Stadt und Land Wohnbauten-Gesellschaft mbH, und Nicolai Bracht, Chief Claims and Security Services Officer bei der Deutschen Gesellschaft für Cybersicherheit AG.
Der häufigste Einstiegsweg für Angreifer bleibt Phishing – denn letztlich wird nicht die Technik, sondern der Mensch angegriffen. Doch das Bild hat sich verändert: Durch den Einsatz von Large Language Models sind gefälschte Mails heute kaum noch von echten zu unterscheiden. Die Qualität und Geschwindigkeit der Angriffe steigen, während die Angriffsziele weitgehend dieselben bleiben.
Besonders verbreitet sind sogenannte Business-Email-Compromise (BEC)-Angriffe: Postfächer werden gekapert, Rechnungen manipuliert, Zahlungen umgeleitet – oft durch minimale Veränderungen wie eine leicht abgewandelte IBAN. Nicolai Bracht beschreibt einen aktuellen Fall, bei dem Angreifer mehrere Rechnungen manipulierten und sich anschließend per WhatsApp als Geschäftspartner ausgaben, um die Zahlung zu bestätigen. Der entstandene Schaden: 1,8 Millionen Euro.
Schlimmstenfalls bereiten Angreifer nach dem Eindringen eine vollständige Ransomware-Attacke vor. Laut Bracht zeigen Penetrationstests, dass es nur wenige Stunden dauern kann, bis das Active Directory kompromittiert ist – mit weitreichenden administrativen Rechten für den Angreifer. Professionelle Gruppen agieren dabei systematisch und automatisiert, sitzen mitunter wochenlang still in den Systemen und bewegen sich schrittweise weiter, bevor sie zuschlagen.
Kompetenz trifft Klarheit – das gilt besonders im Ernstfall. Die ersten 60 Minuten nach einem Cybervorfall sind entscheidend. Was in der Praxis immer wieder beobachtet wird: Verschiedene Prioritäten überlagern sich, weil vorher nicht klar geregelt wurde, wer was wann tut. Die IT konzentriert sich auf den technischen Wiederaufbau, während Kommunikation, Datenschutzmeldungen und regulatorische Pflichten in den Hintergrund geraten.
Ein weiteres Dauerproblem: Backups, deren Wiederherstellbarkeit nie unter realen Bedingungen getestet wurde. Bracht empfiehlt deshalb einen definierten Krisenstab mit festen Rollen und klaren Entscheidungswegen. Technische, rechtliche und kommunikative Maßnahmen müssen im Krisenfall parallel gesteuert werden – und die Verantwortlichkeiten dafür müssen im Vorfeld festgelegt sein.
Antonia Angermann beschreibt, wie die Stadt und Land diesen Ansatz umsetzt: Ein interner IT-Service-Desk nimmt die Ist-Situation auf, während ein externer Incident-Response-Dienstleister sofort handeln kann – Netzwerke trennen, erste Maßnahmen einleiten. Zusätzlich koordinieren ein externer Informationssicherheitsbeauftragter und ein externer Datenschutzbeauftragter. Die Geschäftsführung übernimmt die externe Kommunikation in Abstimmung mit der Unternehmenskommunikation.
Eine wirksame Cybersecurity-Strategie verbindet drei Elemente: Prävention, Früherkennung und Krisenfähigkeit. Patchmanagement und Firewall sind heute zwar Grundvoraussetzung – aber längst nicht mehr ausreichend. Entscheidend ist, Angriffe frühzeitig zu erkennen, strukturiert zu reagieren und den Geschäftsbetrieb aufrechterhalten zu können. Die Früherkennung entscheidet maßgeblich über die Schadenhöhe.
Angermann nennt zwei zentrale Ebenen. Erstens die organisatorische: ein unternehmensweites Bewusstsein, dass Cybersicherheit jeden angeht – jede Mitarbeiterin, jeder Mitarbeiter trägt Verantwortung. Zweitens die technische: konsequentes Patchmanagement, sofortige Updates und regelmäßige Hardware-Überprüfung. Wer auf veralteten Systemen arbeitet, schafft unnötige Angriffsflächen. Neue Systeme werden bei der Stadt und Land stets mit vorheriger Prüfung der Netzwerkanbindung und entsprechenden Schutzmaßnahmen beschafft.
Zusätzlich hat das Unternehmen ein sogenanntes Red-Button-Team über Microsoft beauftragt, das speziell auf die Abwehr von DDoS-Angriffen ausgelegt ist – Szenarien, bei denen ein Netzwerk durch massenhafte Anfragen überflutet wird.
Outsourcing ist sinnvoll – aber es schafft Abhängigkeiten. Zertifikate wie ISO 27001 sind ein wichtiger Indikator, entscheidend ist jedoch, ob Sicherheits- und Notfallprozesse tatsächlich funktionieren. Wer sich ausschließlich auf Audits und Zertifikate verlässt, kann bei einem Cybervorfall überrascht werden.
Auch beim Versicherungsschutz lauern Fallstricke. Bei einem Man-in-the-Middle-Angriff greift eine reine Cyberversicherung nicht zwingend – hier braucht es eine Vertrauensschadenversicherung oder eine Police mit entsprechendem Baustein. Wer vorvertragliche Anzeigepflichten oder vereinbarte Sicherheitsanforderungen nicht ernst nimmt, riskiert im Schadenfall den Verlust des Versicherungsschutzes – und damit häufig auch den schnellen Zugang zu spezialisierten Incident-Response-Teams. Die Versicherungsprämien in der Immobilienwirtschaft sind deshalb hoch, weil Wiederaufbauprozesse komplex sind: ERP-Systeme, Cloudanbieter und externe Dienstleister müssen koordiniert werden.
Beide Expertinnen und Experten sind sich einig: Nicht warten, bis der Ernstfall eintritt. Bei der Stadt und Land werden regelmäßig Tabletop-Übungen durchgeführt – Simulationen mit Fachbereichen und Dienstleistern, die genau die Frage stellen: Was tun wir, wenn der Notfall eintritt? Das Ergebnis dieser Vorbereitung hat sich bewährt.
Drei konkrete Handlungsempfehlungen für Geschäftsführerinnen und Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft:
100% Zuverlässigkeit in der Cybersicherheit gibt es nicht. Aber wer Rollen klar definiert, den Notfallplan hinterlegt und regelmäßig übt, bleibt handlungsfähig – auch wenn es ernst wird.
Cybersicherheit ist längst kein Thema mehr, das nur große Wohnungsunternehmen betrifft. Auch private Immobilieneigentümer und kleinere Verwalter sind zunehmend im Fokus – sei es durch manipulierte Zahlungsvorgänge beim Immobilienverkauf oder durch Angriffe auf digital vernetzte Gebäudetechnik. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte auch die digitale Sicherheit seiner Kommunikationswege im Blick behalten.
Bei der Effenzio Immobilienentwicklung GmbH begleiten wir Sie schnell, sicher und stressfrei durch den gesamten Verkaufsprozess – mit persönlicher Beratung und transparenten Abläufen. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt: ob direkter Verkauf an Effenzio oder klassische Vermarktung mit Maklerunterstützung. Zwei Wege – ein sicheres Ziel.
Welche Cyberangriffe treffen Wohnungsunternehmen am häufigsten?
Am häufigsten sind Phishing-Angriffe sowie sogenannte Business-Email-Compromise (BEC)-Angriffe, bei denen Postfächer gekapert und Rechnungen manipuliert werden. Auch vollständige Ransomware-Attacken, bei denen gesamte IT-Systeme verschlüsselt werden, stellen eine ernste Bedrohung dar.
Was sollte in den ersten 60 Minuten nach einem Cyberangriff getan werden?
In den ersten 60 Minuten kommt es darauf an, dass ein klar definierter Krisenstab mit festen Rollen aktiviert wird. Technische Maßnahmen wie das Trennen betroffener Netzwerke müssen parallel zu rechtlichen und kommunikativen Schritten eingeleitet werden. Vorher festgelegte Verantwortlichkeiten sind dabei entscheidend.
Deckt eine Cyberversicherung alle Schäden durch Hackerangriffe ab?
Nicht zwingend. Bei bestimmten Angriffsformen wie einem Man-in-the-Middle-Angriff greift eine reine Cyberversicherung unter Umständen nicht. Hier kann eine Vertrauensschadenversicherung oder ein entsprechender Zusatzbaustein erforderlich sein. Es empfiehlt sich, den Versicherungsschutz vorab genau zu prüfen.
Wie können Wohnungsunternehmen ihre Mitarbeitenden für Cybersicherheit sensibilisieren?
Ein unternehmensweites Bewusstsein, dass Cybersicherheit alle angeht, ist die Grundvoraussetzung. Ergänzend helfen regelmäßige Schulungen, Tabletop-Übungen mit Fachbereichen und Dienstleistern sowie klare interne Kommunikation über aktuelle Bedrohungsszenarien wie manipulierte Rechnungen oder Phishing-Mails.
Sind auch private Immobilieneigentümer von Cyberangriffen betroffen?
Ja. Auch private Eigentümer und kleinere Verwaltungen rücken zunehmend in den Fokus von Angreifern – etwa durch manipulierte Zahlungsvorgänge beim Immobilienverkauf oder Angriffe auf digital vernetzte Gebäudetechnik. Wachsamkeit bei digitalen Kommunikationswegen und Zahlungsprozessen ist deshalb für alle Immobilieneigentümer empfehlenswert.
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