BGH-Urteil zur Mietpreisbremse: Eine versäumte Auskunft im Vormietverhältnis wirkt sich nicht auf den Folgemietvertrag aus. Was Vermieter jetzt wissen müssen.
Wer eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet, kennt die Herausforderungen der Mietpreisbremse. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind vielschichtig – und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) schafft Schritt für Schritt mehr Klarheit. Ein aktuelles Urteil des BGH vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 125/23) liefert nun eine wichtige Antwort auf eine bislang offene Frage: Was passiert, wenn ein Vermieter im Vormietverhältnis vergessen hat, dem damaligen Mieter die vorgeschriebene Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen – wirkt sich das auf den nachfolgenden Mietvertrag aus?
Die klare Antwort des BGH lautet: Nein. Die versäumte Auskunft im Vormietverhältnis schlägt nicht auf den Folgemietvertrag durch. Was das konkret bedeutet und welche praktischen Konsequenzen sich daraus ergeben, erklären wir Ihnen hier – strukturiert, verständlich und ohne unnötige Umwege. Kompetenz trifft Klarheit.
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand eine Wohnung in Berlin, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug 780,10 Euro monatlich, was einem Quadratmeterpreis von 11,39 Euro entspricht. Dieser Betrag überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent – und damit die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Grenze.
Die Vermieterin berief sich auf die sogenannte Vormietenregelung nach § 556e Abs. 1 BGB: Bereits im vorherigen Mietverhältnis hatte exakt dieser Quadratmeterpreis gegolten, und zwar noch ein Jahr vor dessen Beendigung. Nach dieser Vorschrift darf ein Vermieter eine Miete, die bereits im Vormietverhältnis vereinbart war und die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe übersteigt, auch im neuen Mietverhältnis verlangen.
Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte den damaligen Vormieter nicht darüber informiert, dass sie die Wohnung zuvor modernisiert hatte. Diese Information wäre nach § 556g Abs. 1a BGB eigentlich erforderlich gewesen. Eine Inkassogesellschaft, die aus abgetretenem Recht der neuen Mieter handelte, sah darin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Sie argumentierte: Da die Vermieterin die Auskunft nicht erteilt hatte, sei die höhere Miete gegenüber dem Vormieter gar nicht durchsetzbar gewesen – und daher auch nicht als rechtlich „geschuldete“ Vormiete im Sinne des Gesetzes anzusehen. Als Vormiete solle deshalb nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige, niedrigere Miete gelten.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Für die Bestimmung der geschuldeten Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB kommt es laut BGH ausschließlich darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand – etwa eine durchgeführte Modernisierung – tatsächlich vorgelegen hat. Ob der Vermieter seine Auskunftspflicht gegenüber dem früheren Mieter erfüllt hat oder nicht, ist dabei unerheblich.
Der Grund: Das Gesetz sieht für die Verletzung der vorvertraglichen Auskunftspflicht aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB eine eigenständige, abgestufte Sanktion vor. Der Vermieter kann sich gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen. Eine Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung – wie sie das Gesetz für andere Konstellationen ausdrücklich regelt – ist für diesen Fall dagegen gerade nicht vorgesehen. Die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete bleibt also in voller Höhe wirksam. Der Vermieter ist lediglich vorübergehend gehindert, sie gegenüber dem betroffenen (früheren) Mieter durchzusetzen – nicht aber gegenüber einem späteren Mieter.
Der BGH betont außerdem den Gesetzeszweck: Die Mietpreisbremse soll überzogene Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindern. Sie soll Vermieter aber nicht zwingen, eine bereits wirksam vereinbarte Miete im Folgemietverhältnis abzusenken. Würde man die versäumte Auskunft auf die Höhe der „geschuldeten“ Vormiete durchschlagen lassen, käme das im Ergebnis genau diesem ungewollten Zwang gleich – entgegen der gesetzgeberischen Zielsetzung.
Zudem macht der BGH deutlich: Die vorvertragliche Auskunftspflicht dient ausschließlich den Interessen des jeweils betroffenen Mieters. Sie soll ihm ermöglichen, frühzeitig zu erkennen, ob der Vermieter einen Ausnahmetatbestand geltend macht. Der Rechtskreis eines späteren, neuen Mieters wird durch eine Pflichtverletzung im früheren Mietverhältnis schlicht nicht berührt. Hinzu kommt: Eine solche weitreichende Sanktionierung würde zu einem endgültigen Rechtsverlust führen, obwohl das Gesetz dem Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit einräumt, eine versäumte Auskunft nachzuholen und die Sanktion damit zeitlich zu begrenzen.
Das BGH-Urteil klärt also eine wichtige Detailfrage im Zusammenspiel von Auskunftspflicht und Vormietenregelung. Allerdings ist der Fall damit noch nicht abgeschlossen: Das Landgericht muss nun prüfen, ob die Modernisierungsmaßnahmen, auf die sich die Vermieterin beruft, tatsächlich stattgefunden haben und ob sie ausreichen, um die vereinbarte Miete von 11,39 Euro/Quadratmeter nach § 556e Abs. 2 BGB zu rechtfertigen. Zu dieser Frage fehlten noch die notwendigen tatsächlichen Feststellungen, weshalb der Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen wurde.
Für Vermieter bedeutet das in der Praxis: Die Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB bleibt wichtig – aber ihre Verletzung wirkt sich nur auf das jeweilige Mietverhältnis aus, in dem sie begangen wurde. Der neue Mieter kann daraus keine Ansprüche auf Absenkung der Vormiete ableiten. Dennoch empfiehlt es sich, die vorgeschriebenen Auskünfte stets sorgfältig und vollständig zu erteilen, um Auseinandersetzungen mit dem aktuellen Mieter von Anfang an zu vermeiden.
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Was hat der BGH mit seinem Urteil vom 1. Juli 2026 zur Mietpreisbremse entschieden?
Der BGH (Az. VIII ZR 125/23) hat entschieden, dass eine im Vormietverhältnis versäumte Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen keinen Einfluss auf die Höhe der geschuldeten Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB hat. Die Sanktion für die Verletzung der Auskunftspflicht betrifft ausschließlich das damalige Mietverhältnis, nicht den nachfolgenden Mietvertrag.
Was ist die Vormietenregelung und wann darf ich als Vermieter eine höhere Miete verlangen?
Nach § 556e Abs. 1 BGB darf ein Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen, wenn die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete übersteigt. Entscheidend ist dabei, ob der jeweilige Ausnahmetatbestand – zum Beispiel eine Modernisierung – tatsächlich vorliegt.
Welche Konsequenzen hat die Verletzung der Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB?
Wenn ein Vermieter die vorgeschriebene Auskunft nicht erteilt, kann er sich gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen. Diese Sanktion ist jedoch zeitlich begrenzt: Hat der Vermieter die Auskunft nachgeholt, kann er sich nach einer Wartezeit von zwei Jahren wieder darauf berufen. Eine dauerhafte Unwirksamkeit der Mietvereinbarung ist nicht die Folge.
Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die durch Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Ausgenommen sind außerdem Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556f BGB).
Was sollten Vermieter tun, um Streit rund um die Mietpreisbremse zu vermeiden?
Vermieter sollten die Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB stets sorgfältig erfüllen und dem neuen Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert alle relevanten Informationen mitteilen – etwa über die Höhe der Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Eine vollständige Dokumentation schützt vor späteren Auseinandersetzungen und sorgt für Rechtssicherheit auf beiden Seiten.
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