Die Baugesetzbuch-Novelle soll Wohnungsbau beschleunigen und Schrottimmobilien eindämmen. Effenzio erklärt, was Eigentümer in der Pfalz und Rheinhessen jetzt…
Der Bundestag hat am 25. Juni 2026 in erster Lesung über die Novelle des Baugesetzbuches beraten. Mit dem sogenannten Baugesetzbuch-Upgrade will die Bundesregierung Planungen und Genehmigungen im Wohnungsbau beschleunigen, vereinfachen und digitalisieren. Bundesbauministerin Verena Hubertz erklärte im Parlament, der Wohnungsbau solle künftig Vorfahrt bekommen – viele bisherige Regeln seien zu starr, zu kompliziert und zu langsam geworden. Für Eigentümer, Käufer und Verkäufer im Großraum Pfalz und Rheinhessen ist das ein Thema von großer Tragweite, denn schnellere Verfahren wirken sich direkt auf Planungssicherheit und Wertentwicklung von Immobilien aus.
Am 23. September 2026 fand im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen eine öffentliche Anhörung zur Novelle statt. Die geladenen Sachverständigen bewerteten den Gesetzentwurf sehr unterschiedlich – von grundsätzlicher Zustimmung bis zu deutlicher Kritik an einzelnen Regelungen.
Kernstück der Novelle ist, dass Wohnbebauung unter bestimmten Voraussetzungen zum überragenden öffentlichen Interesse erklärt wird. Das gilt insbesondere für Bebauungspläne in angespannten Wohnungsmärkten, die zumindest auch dem Wohnen dienen. Zudem soll das Bauleitplanverfahren gestrafft und vollständig digitalisiert werden – der Standard „XPlanung“ soll bundesweit für Kommunen verbindlich werden. Auch Umweltprüfungen werden verschlankt: Nach dem Grundsatz „Aus zwei mach eins“ soll künftig in der Regel eine Prüfung genügen, wo bisher zwei aufeinanderfolgende Verfahren nötig waren.
Für die Praxis besonders relevant: Kommunen erhalten verbesserte Vorkaufsrechte, um gegen Schrottimmobilien vorzugehen. Damit sollen negative städtebauliche Auswirkungen und Spekulation durch wiederholte Verkäufe ohne Verwertungsabsicht unterbunden werden. Sogar der Erwerb einzelner Wohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft soll möglich werden, wenn von einer Immobilie negative Ausstrahlungswirkung auf Nachbarschaft oder Quartier ausgeht. Auch Enteignungsverfahren bei Schrottimmobilien sollen erleichtert werden.
Darüber hinaus sollen Klimaanpassung und Starkregenvorsorge stärker in die Bauleitplanung einfließen: Hitzebelastungskarten und eine sogenannte wassersensible Stadtentwicklung werden als neue Grundsätze verankert.
Die Fraktionen bewerteten die Reform unterschiedlich. Dr. Philipp Rottwilm von der SPD sprach die Wohnungskrise als Ursache für Unzufriedenheit im Land an. Marc Bernhard von der AfD kritisierte, dass rund 40 Prozent der Baukosten auf staatliche Vorgaben zurückzuführen seien. Dr. Jan-Marco Luczak von CDU/CSU begrüßte, dass Bauvorschriften entschlackt werden sollen, mahnte aber, den Gebäudebestand nicht aus dem Blick zu verlieren. Kassem Taher Saleh von Bündnis 90/Die Grünen warnte vor abgesenkten Umweltstandards und Mitbestimmungsrechten, während Katalin Gennburg von der Linken stattdessen einen deutschlandweiten Mietendeckel und mehr Bürgerbeteiligung forderte. Der Entwurf wurde nach der Debatte zur weiteren Beratung in die Ausschüsse überwiesen, ebenso ein Antrag der Linksfraktion für mehr kooperative Stadtentwicklung.
In der Anhörung am 23. September 2026 lobte Professor Mathias Hellriegel von Hellriegel Rechtsanwälte den Beitrag der Reform zur Beschleunigung und Vereinfachung der Bauleitplanung, äußerte sich aber kritisch zu den neuen Vorkaufsrechten. Architekt Robert Scholz gab zu bedenken, dass ein Wechsel des Käufers das eigentliche bauliche Problem nicht löse. Aygül Özkan vom Zentralen Immobilien Ausschuss sprach von einem wichtigen politischen Impuls, mahnte aber kürzere Fristen an. Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bezweifelte, ob die personellen Ressourcen der Bauämter für die verkürzten Fristen ausreichen. Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie vermisste durchgreifende Instrumente wie eine Genehmigungsfiktion.
Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland warnte vor erweiterten kommunalen Eingriffs- und Kontrollmöglichkeiten zulasten privater Eigentümer und Bauherren und forderte Korrekturen im weiteren Verfahren. Stephan Gudewer von Architects for Future sah wesentlichen Überarbeitungsbedarf, insbesondere bei Bestands- und Innenentwicklung sowie Flächen- und Klimaschutz. Rechtsanwalt Philipp Schulte kritisierte, dass die generelle Einstufung des Wohnungsneubaus als überragendes öffentliches Interesse den ökologischen Herausforderungen nicht gerecht werde. Die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände attestierte der Novelle punktuelle Verbesserungen, vermisste aber einen grundlegenden strukturellen Impuls und bemängelte, das Baugesetzbuch bleibe komplex und stark von Querverweisen durchzogen. Die verbesserten Vorkaufsrechte gegen Schrottimmobilien wurden von den Spitzenverbänden dagegen ausdrücklich begrüßt.
Dass Kommunen gegen Schrottimmobilien und missbräuchliche Vermietungspraktiken leichter vorgehen können sollen, war auch Bestandteil des Aktionsplans gegen Sozialleistungsmissbrauch, den das Bundeskabinett am 23. September 2026 beschlossen hat. Damit zeigt sich, dass das Thema Schrottimmobilien derzeit auf mehreren politischen Ebenen gleichzeitig behandelt wird.
Ob die Novelle am Ende tatsächlich zu schnelleren Verfahren führt, hängt maßgeblich davon ab, wie die Fristen in der parlamentarischen Beratung ausgestaltet werden und ob Kommunen personell mithalten können. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, lohnt es sich dennoch, die Entwicklung im Blick zu behalten – gerade wenn es um Grundstücke in angespannten Wohnungsmärkten oder um sanierungsbedürftige Immobilien geht, die künftig stärker im Fokus kommunaler Vorkaufsrechte stehen könnten.
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Was ist das Ziel der Baugesetzbuch-Novelle?
Die Reform soll Bauleitplanverfahren straffen, vereinfachen und digitalisieren sowie den Wohnungsbau zum überragenden öffentlichen Interesse erklären, um schneller neue Wohnungen zu schaffen.
Was ändert sich bei Umweltprüfungen?
Statt bisher zwei aufeinanderfolgender Prüfungen soll künftig nach dem Grundsatz „Aus zwei mach eins“ in der Regel eine Umweltprüfung ausreichen.
Welche neuen Möglichkeiten erhalten Kommunen gegen Schrottimmobilien?
Kommunen sollen verbesserte Vorkaufsrechte erhalten, auch für einzelne Wohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, sowie erleichterte Enteignungsverfahren, um gegen Spekulation und negative städtebauliche Auswirkungen vorzugehen.
Wie wurde der Entwurf in der Anhörung bewertet?
Die Bewertungen der Sachverständigen fielen gemischt aus: Während einige Beschleunigungseffekte und Digitalisierung lobten, kritisierten andere die neuen Vorkaufsrechte, fehlende durchgreifende Fristenregelungen oder unzureichenden Klima- und Flächenschutz.
In welchem Verfahrensstadium befindet sich die Novelle aktuell?
Nach der ersten Lesung im Juni 2026 und der Anhörung im September 2026 wird der Entwurf weiter im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen beraten.
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