Flächenknappheit und steigende Nachfrage treiben Logistikmieten in Deutschland bis 2031 überdurchschnittlich an.
Der europäische Markt für Logistikimmobilien sendet klare Signale: Bis 2031 ist eine moderate, aber selektive Erholung zu erwarten. Das zeigt der aktuelle Forecast der Garbe Pyramid Map, der in Zusammenarbeit mit Oxford Economics entstanden ist und 88 von 122 europäischen Logistikregionen unter die Lupe nimmt. Im flächengewichteten Mittel sinken die Spitzenrenditen von derzeit 5,3 Prozent auf 5,1 Prozent – eine Renditekompression von rund 26 Basispunkten. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten im Schnitt um zwei Prozent pro Jahr. Wer als Investor oder Immobilieneigentümer den richtigen Zeitpunkt nutzen möchte, sollte diese Entwicklungen genau verstehen.
Unter den europäischen Logistikstandorten stechen Deutschland und das Vereinigte Königreich besonders hervor. Laut Forecast gehören beide Länder zu den reiferen Märkten: Für das Vereinigte Königreich wird bis 2031 ein durchschnittliches Mietwachstum von 2,3 Prozent pro Jahr erwartet, für Deutschland von 2,1 Prozent – jeweils flächengewichtet. Beide Länder sind mit zehn beziehungsweise drei Regionen unter den Top 30 vertreten.
Der einzelne Markt mit dem stärksten prognostizierten Mietwachstum ist München: Hier wird ein Plus von 3,2 Prozent pro Jahr erwartet – der höchste Wert unter allen untersuchten Märkten. Gleichzeitig weist München die niedrigste Spitzenrendite mit aktuell 4,5 Prozent auf. Knapp dahinter liegt Manchester mit 3,1 Prozent Mietwachstum pro Jahr, gefolgt von Berlin City mit drei Prozent. Für alle drei Standorte wird eine Renditekompression von rund 40 Basispunkten erwartet. Wie weit die Renditeanpassung bereits vorangeschritten ist, zeigt das Beispiel Inner London: Dort ist die Spitzenrendite seit dem zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte gestiegen – was laut Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial, die Basis für die nächste Wachstumsphase schafft.
Jenseits der etablierten westeuropäischen Märkte bieten Polen und Italien interessante, aber differenzierte Perspektiven. In Polen entwickelt sich der Markt positiv, gestützt durch die gesamtwirtschaftliche Lage. Ein Leerstandspuffer dämpft bisher den Preisanstieg, wird aber in einzelnen Regionen sukzessive abgebaut. Für den Zeitraum 2026 bis 2031 rechnen die Experten mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,7 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von 22 Basispunkten flächengewichtet.
Die regionalen Unterschiede innerhalb Polens sind jedoch erheblich: Für Warschau wird ein Mietwachstum von 2,5 Prozent pro Jahr prognostiziert, Danzig kommt auf rund 2,4 Prozent. Łódź und Poznań liegen mit rund 0,8 beziehungsweise 1,2 Prozent Mietwachstum deutlich darunter.
Italien präsentiert sich als Spiegelbild zu Polen: Der Leerstand liegt bei zirka 3,7 Prozent, in einzelnen Teilmärkten sogar nahe null. Die Nutzernachfrage entwickelt sich positiv, doch die Flächenknappheit schlägt sich nur begrenzt in steigenden Mieten und sinkenden Renditen nieder. Für 2026 bis 2031 wird ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 1,6 Prozent pro Jahr und eine Renditekompression von 15 Basispunkten erwartet. Das stärkste Mietwachstum verzeichnen Mailand mit 2,1 Prozent und Genua mit zwei Prozent – während Piacenza und Turin mit einem beziehungsweise 0,8 Prozent deutlich zurückbleiben. Kassner bringt es auf den Punkt: „Für Investoren steht damit vor allem der laufende Cashflow im Vordergrund, weniger die Aussicht auf steigende Immobilienwerte.“
Ein zentrales Thema, das alle betrachteten Märkte verbindet: Die Mietdynamik bleibt insgesamt zu gering – auch dort, wo das Wachstum vergleichsweise stark ausfällt. Der Grund liegt in einem strukturellen Missverhältnis: Hohe Bau-, Finanzierungs- und Entwicklungskosten machen Neubauvorhaben in vielen Märkten nur noch selektiv wirtschaftlich darstellbar. Die Neubautätigkeit geht zurück, während die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen stabil bleibt oder sogar wieder anzieht.
Noch ist kein flächendeckender Flächenmangel ablesbar – doch das Muster verfestigt sich zunehmend. Mittelfristig wird ein stärkerer Mietanstieg erforderlich sein, wenn ein strukturelles Angebotsdefizit vermieden werden soll. Die Auswahl des konkreten Standorts bleibt dabei entscheidend: „Die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind erheblich“, so Kassner. Wer heute investiert oder eine Immobilie veräußert, sollte diese Marktdynamiken genau im Blick haben.
Detaillierte Zahlen zu allen 88 untersuchten Logistikregionen finden Sie in der interaktiven Garbe Pyramid Map 2031. Ergänzende Markteinblicke liefert auch dieser Bericht auf Haufe.de.
Die übergeordneten europäischen Markttrends haben auch lokale Relevanz. Steigende Logistikmieten, sinkende Spitzenrenditen und wachsende Nachfrage nach Industrie- und Lagerflächen verändern die Bewertungsgrundlagen für Gewerbeimmobilien – auch im Großraum Pfalz und Rheinhessen. Wer eine gewerblich genutzte Immobilie besitzt oder plant, eine solche zu verkaufen, steht vor der Frage: Jetzt handeln oder abwarten?
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Die europäischen Logistikimmobilienmärkte befinden sich in einer Phase selektiver Erholung. Zwei Wege – ein sicheres Ziel: Etablierte Standorte wie München, Berlin oder Manchester versprechen Mietwachstum und Renditekompression, während Märkte wie Polen und Italien durch Einstiegsniveau und Marktaktivität punkten. Das gemeinsame Muster bleibt jedoch bestehen: Zu geringe Neubautätigkeit trifft auf stabile oder wachsende Nachfrage – ein Spannungsfeld, das Druck auf die Mieten erzeugt und die Bedeutung einer fundierten Standortwahl unterstreicht.
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Warum steigen die Logistikmieten in Deutschland überdurchschnittlich?
Laut dem Forecast der Garbe Pyramid Map 2031 wird für Deutschland ein durchschnittliches Mietwachstum von 2,1 Prozent pro Jahr erwartet – damit liegt Deutschland über dem europäischen Schnitt von zwei Prozent. Treiber sind insbesondere die hohe Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen bei gleichzeitig rückläufiger Neubautätigkeit aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten.
Welcher deutsche Logistikmarkt hat das stärkste Mietwachstum?
München führt mit einem prognostizierten Mietwachstum von 3,2 Prozent pro Jahr den europaweiten Vergleich an. Gleichzeitig weist München mit aktuell 4,5 Prozent die niedrigste Spitzenrendite unter den untersuchten Märkten auf. Auch Berlin City wird mit einem erwarteten Mietwachstum von drei Prozent pro Jahr stark eingeschätzt.
Was ist eine Renditekompression und was bedeutet sie für Investoren?
Eine Renditekompression beschreibt das Sinken der Anfangsrendite einer Immobilie, was in der Regel mit steigenden Immobilienwerten einhergeht. Im europäischen Logistiksegment wird bis 2031 eine flächengewichtete Renditekompression von rund 26 Basispunkten erwartet. Für ausgewählte Märkte wie München, Manchester und Berlin City liegt die Prognose sogar bei rund 40 Basispunkten.
Droht ein strukturelles Flächendefizit bei Logistikimmobilien?
Noch ist kein flächendeckender Flächenmangel erkennbar, aber das Muster verfestigt sich zunehmend. Da Neubauvorhaben aufgrund hoher Kosten nur noch selektiv wirtschaftlich darstellbar sind, die Nachfrage aber stabil bleibt oder wieder anzieht, rechnen Experten mittelfristig mit einem stärkeren Mietanstieg, um ein strukturelles Angebotsdefizit zu vermeiden.
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