Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten? Wir erklären Rechte, Fristen und aktuelle Urteile zum Besichtigungsrecht klar und verständlich.
An der Wohnungstür klingelt es – der Vermieter steht vor der Tür und möchte die Wohnung besichtigen. Doch so einfach ist das nicht: Ein Vermieter darf nicht einfach spontan und ohne triftigen Grund Einlass verlangen. Das Mietrecht schützt den Mieter, denn während der Mietzeit übt er das Hausrecht in seiner Wohnung aus. Wer als Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie wissen möchte, was erlaubt ist und was nicht, findet hier klare Antworten – strukturiert und auf den Punkt gebracht. Kompetenz trifft Klarheit.
Das Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters ergibt sich aus § 809 BGB. Demnach kann der Vermieter vom Mieter verlangen, die Mieträume besichtigen zu dürfen, wenn er einen Anspruch in Bezug auf die Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht – und die Besichtigung aus diesem Grund von Interesse ist. Gleichzeitig ist bei vertraglichen Regelungen des Besichtigungsrechts Artikel 13 Absatz 1 Grundgesetz zu beachten, der die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert.
Ohne Zustimmung der Mieter darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten – etwa in deren Abwesenheit. Wer das dennoch tut, begeht Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB. Lässt sich ein solcher Verstoß nachweisen, drohen eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr oder eine Geldstrafe.
Nicht jeder Wunsch des Vermieters berechtigt zum Betreten der Wohnung. Die Rechtsprechung erkennt das Besichtigungsrecht nur in engen Grenzen an. Folgende Gründe gelten als berechtigt:
Zur Prüfung oder Ausführung von Instandhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter die Wohnung auch gemeinsam mit Fachleuten betreten – so oft wie es erforderlich ist. Eine vorherige Unterbreitung eines Angebots zur Mängelbeseitigung ist dabei nicht notwendig, da die erforderlichen Maßnahmen in der Regel erst durch einen Experten vor Ort festgestellt werden können.
Vermieter müssen eine Besichtigung grundsätzlich rechtzeitig im Voraus ankündigen. Eine gesetzlich festgelegte Frist existiert zwar nicht, jedoch werden bei planbaren, weniger dringenden Terminen zwei Wochen Vorlauf als angemessen angesehen – so die Einschätzung von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Der Besichtigungstermin sollte zu einer für den Mieter zumutbaren Tageszeit stattfinden. Werktags bis 19 Uhr gilt als anerkannt, wobei Samstage als Werktage zählen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, Termine einvernehmlich abzustimmen. Vermieter sind außerdem verpflichtet, Besichtigungstermine zu bündeln und die Belastung für Mieter so gering wie möglich zu halten.
Bei Gefahr im Verzug – etwa bei einem akuten Wasserschaden – muss der Vermieter die Besichtigung nicht ankündigen und kann sofort handeln.
Bei einem berechtigten Grund dürfen Mieter die Besichtigung nicht grundlos ablehnen und müssen bei der Terminfindung mitwirken. Eine Verweigerung ist jedoch in folgenden Fällen zulässig:
Mieter können einen vorgeschlagenen Termin absagen und einen Alternativtermin vorschlagen. Eine Aufwandsentschädigung für die Duldung einer Besichtigung können Mieter nicht verlangen, wie das Amtsgericht Landsberg in einem entsprechenden Fall entschieden hat.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist vielschichtig. Ein Überblick über relevante Entscheidungen zeigt, welche Grenzen gelten:
Hinweis: Ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Ob ein Vermieter in längeren Zeitabständen grundsätzlich zur Besichtigung berechtigt ist, ist höchstrichterlich bislang nicht abschließend entschieden.
Bei einer Schadensmeldung oder Mängelanzeige sollten die betroffenen Räume ohne Hindernisse zugänglich sein. Bei Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung müssen alle Räume für die Besichtigung offen stehen. Die Dauer der Besichtigung selbst hängt vom jeweiligen Einzelfall ab – eine starre Obergrenzen gibt es nicht.
Das Besichtigungsrecht ist ein Thema, das sowohl Vermieter als auch Mieter betrifft und klare Spielregeln erfordert. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, ihre Immobilie im Blick zu behalten – sei es für einen geplanten Verkauf, eine Modernisierung oder die Prüfung von Schäden. Mieter hingegen haben ein schützenswertes Recht auf ungestörten Wohnraum. Beide Interessen lassen sich schnell, sicher und stressfrei in Einklang bringen, wenn Transparenz, Ankündigung und gegenseitiger Respekt im Mittelpunkt stehen.
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Darf der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung betreten?
Grundsätzlich nein. Der Vermieter muss eine Besichtigung rechtzeitig im Voraus ankündigen. In der Praxis gelten bei planbaren Terminen zwei Wochen Vorlauf als angemessen. Nur bei Gefahr im Verzug – etwa einem akuten Wasserrohrbruch – ist ein unangekündigtes Betreten zulässig.
Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betritt?
Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung der Mieter, begeht er Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB. Dies kann mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr oder einer Geldstrafe geahndet werden.
Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Es gibt keine starre Obergrenze. Vermieter sind jedoch verpflichtet, Besichtigungstermine zu bündeln und die Belastung für Mieter gering zu halten. Ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Das Amtsgericht München entschied, dass alle fünf Jahre eine Besichtigung zulässig sein kann.
Muss der Mieter die Besichtigung mit Kaufinteressenten dulden?
Ja. Soll die Wohnung verkauft werden, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Immobilie mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 26.04.2023 bestätigt. Der Mieter kann dafür keine Aufwandsentschädigung verlangen.
Zu welchen Uhrzeiten darf eine Besichtigung stattfinden?
Der Besichtigungstermin muss zu einer für den Mieter zumutbaren Tageszeit stattfinden. Werktags bis 19 Uhr gilt als anerkannt, wobei Samstage als Werktage gezählt werden. Grundsätzlich sollten Termine einvernehmlich abgestimmt werden.
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