Was bedeutet dieses Urteil für Käufer und Verkäufer?

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, begegnet häufig einem sogenannten Doppelmakler – also einem Makler, der gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig ist. Was passiert aber, wenn eine Seite den Maklervertrag widerruft? Muss dann auch die andere Seite keine Provision mehr zahlen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil Klarheit geschaffen – und die Antwort überrascht manchen Immobilienkäufer.

Das Urteil betrifft einen Fall, der im Frühjahr 2022 seinen Anfang nahm und zeigt, wie wichtig es ist, die rechtlichen Grundlagen rund um die Maklerprovision zu kennen – ob als Käufer oder als Verkäufer. Kompetenz trifft Klarheit: Wer die Spielregeln versteht, trifft bessere Entscheidungen.

Der Fall: Erbengemeinschaft widerruft, Käufer soll trotzdem zahlen

Im Frühjahr 2022 beauftragte eine Erbengemeinschaft einen Makler mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses, für das ein Erbbaurecht bestand. Die vereinbarte Provision betrug 3,57 Prozent des Kaufpreises – sowohl für die Verkäuferseite als auch für den Käufer. Über ein Immobilienportal meldete sich ein Interessent, der nach einer Besichtigung eine Vereinbarung unterzeichnete, in der er sich für den Fall des Kaufs zur Zahlung dieser Provision verpflichtete. Der Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.

Im September 2022 widerrief die Erbengemeinschaft jedoch den mit dem Makler geschlossenen Vertrag. Da der Makler der Verkäuferseite keine Widerrufsbelehrung erteilt hatte, war dieser Widerruf noch Monate nach Vertragsschluss wirksam möglich. Die Folge: Der Makler erhielt von der Erbengemeinschaft keine Provision.

Als der Makler daraufhin den Käufer – der die Immobilie zwischenzeitlich gemeinsam mit seiner Ehefrau erworben hatte – zur Zahlung seiner Provisionsrate aufforderte, verweigerte dieser die Zahlung. Sein Argument: Wenn die Verkäuferseite nichts zahlen müsse, gelte das doch auch für ihn – Stichwort Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB.

Die BGH-Entscheidung: Provisionsanspruch gegen den Käufer bleibt bestehen

Der BGH gab dem Makler Recht. Der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer besteht fort – der Widerruf der Verkäuferseite ändert daran nichts. Das Gericht begründete dies mit einer präzisen Auslegung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656c BGB.

Dieser Grundsatz besagt: Ein Doppelmakler darf sich von Käufer und Verkäufer nur eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen. Erlässt er einer Partei die Provision – etwa durch eine Unentgeltlichkeitsvereinbarung –, wirkt dieser Erlass automatisch auch zugunsten der anderen Partei. Der Zweck: Es soll verhindert werden, dass der Makler formal für beide Seiten tätig ist, tatsächlich aber die Provisionslast einseitig auf eine Seite verlagert.

Widerruf ist kein Erlass – ein entscheidender Unterschied

Genau hier liegt der Kern der BGH-Entscheidung. Der Widerruf durch die Erbengemeinschaft ist kein bewusster Erlass der Provision durch den Makler, sondern die Ausübung eines gesetzlichen Lösungsrechts durch den Kunden. Die Regelung des § 656c BGB zielt auf zielgerichtete Umgehungsversuche des Maklers ab – nicht auf Situationen, die durch das eigenständige Handeln einer Vertragspartei entstehen.

Das Gericht wies zudem auf § 656c Abs. 2 Satz 2 BGB hin: Danach bleibt § 654 BGB unberührt, nach dem ein Makler seine Provision bei schwerwiegender Pflichtverletzung gegenüber einer Partei verlieren kann – aber eben nur gegenüber dieser einen Partei, nicht gegenüber beiden. Der Gesetzgeber hatte also Konstellationen im Blick, in denen der Makler seine Provision nur gegen eine der beiden Parteien durchsetzen kann, ohne dass dies automatisch die andere entlastet.

Der BGH lehnte auch eine analoge Anwendung von § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auf den Widerrufsfall ab. Ein solcher „Verbraucherschutz-Automatismus“ sei nicht angemessen: Es bestehe ein wesentlicher Unterschied zwischen einem bewussten Erlass und einem Rechtsverlust durch das fahrlässige Versäumnis, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen. Das BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 223/25) schafft damit eine klare Linie.

Was bedeutet das konkret für Immobilienkäufer?

Das Urteil macht deutlich: Wer als Käufer eine Maklerprovision vereinbart und eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat, bleibt an diese Vereinbarung gebunden – auch dann, wenn der Verkäufer seinen Maklervertrag später widerruft. Der Ausfall der Verkäuferseite ist kein Argument, um die eigene Zahlungspflicht zu umgehen.

Für Verkäufer gilt: Achten Sie darauf, dass Ihnen bei Abschluss eines Maklervertrags eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung ausgehändigt wird. Fehlt diese, verlängert sich das Widerrufsrecht erheblich – was zu rechtlichen und finanziellen Folgen für alle Beteiligten führen kann.

Zwei Wege – ein sicheres Ziel: Immobilie verkaufen mit Effenzio

Dieses BGH-Urteil zeigt, wie vielschichtig das Thema Maklerprovision sein kann – und warum es entscheidend ist, von Beginn an auf 100% Zuverlässigkeit zu setzen. Bei Effenzio Immobilienentwicklung GmbH profitieren Sie von transparenter Beratung und klaren Verhältnissen: Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – ob direkter Verkauf an Effenzio oder professionelle Maklerbegleitung im Großraum Pfalz und Rheinhessen.

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Quellen

• Haufe Online Redaktion: BGH – Doppelmakler erhält Käuferprovision trotz Widerruf

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Doppelmakler?

Ein Doppelmakler ist ein Immobilienmakler, der gleichzeitig für Käufer und Verkäufer einer Immobilie tätig wird. Laut § 656c BGB darf er dabei von beiden Seiten nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen.

Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB?

Der Halbteilungsgrundsatz schreibt vor, dass ein Doppelmakler Käufer und Verkäufer nur gleich hoch mit einer Provision belasten darf. Erlässt er einer Seite die Provision, gilt das automatisch auch für die andere Seite – aber nur, wenn es sich um eine bewusste Vereinbarung handelt, nicht um einen gesetzlichen Widerruf.

Muss der Käufer keine Provision mehr zahlen, wenn der Verkäufer den Maklervertrag widerruft?

Nein. Laut dem BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 223/25) bleibt der Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Käufer bestehen, wenn dieser eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat und seinen Vertrag nicht selbst widerrufen hat.

Was sollten Verkäufer bei Abschluss eines Maklervertrags beachten?

Verkäufer sollten darauf achten, dass ihnen bei Vertragsschluss eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung ausgehändigt wird. Fehlt diese, verlängert sich das Widerrufsrecht erheblich – was zu rechtlichen Unsicherheiten für alle Beteiligten führen kann.

Wie kann ich als Immobilienkäufer oder -verkäufer rechtliche Fallstricke bei der Provision vermeiden?

Die beste Absicherung ist eine transparente und vollständige Vertragsgestaltung von Anfang an. Professionelle Makler wie Effenzio Immobilienentwicklung GmbH legen alle Provisionsvereinbarungen klar offen und stellen sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.