Das BGH-Urteil zum Einheimischenmodell zeigt: Wer die Bauverpflichtung nicht erfüllt, muss das Grundstück zurückgeben.
Wer von seiner Gemeinde ein Grundstück unter dem Verkehrswert kauft, geht damit eine klare Verpflichtung ein: bauen. Was passiert, wenn diese Pflicht nicht erfüllt wird, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 153/25) eindeutig geregelt. Das Urteil ist für alle relevant, die im Rahmen eines Einheimischenmodells ein Grundstück erworben haben oder einen solchen Kauf planen – und es zeigt, wie ernst Gemeinden ihre Rückholrechte nehmen können und dürfen.
Das Einheimischenmodell ist ein Instrument, mit dem Gemeinden Grundstücke bevorzugt an ortsansässige Personen oder Familien verkaufen – in der Regel zu einem Preis unterhalb des Marktwertes. Im Gegenzug verpflichten sich die Käufer, das Grundstück innerhalb einer festgelegten Frist zu bebauen und selbst zu nutzen. Diese Verknüpfung ist entscheidend: Der günstige Preis ist ausdrücklich an den Zweck gebunden, zeitnah Wohnraum zu schaffen.
Damit die Gemeinde sich absichern kann, wird im Kaufvertrag in der Regel ein sogenanntes Wiederkaufsrecht vereinbart. Kommt der Käufer seiner Bauverpflichtung nicht nach, darf die Gemeinde das Grundstück zurückkaufen – zum ursprünglichen Kaufpreis. Diese Regelung steht nun durch das BGH-Urteil auf einem noch festeren Fundament.
Im konkreten Fall hatte eine bayerische Gemeinde im April 2019 ein Grundstück im Wege des Einheimischenmodells zu einem vergünstigten Preis verkauft. Die Käuferin verpflichtete sich vertraglich, innerhalb von vier Jahren – also bis April 2023 – ein Einfamilienhaus zu errichten. Für den Fall eines Verstoßes sah der Vertrag ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde vor, das innerhalb der ersten 15 Jahre und innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnis des Wiederkaufsgrundes per Einschreiben ausgeübt werden musste.
Am 30. Januar 2023 – noch vor Ablauf der Baufrist – bat die Käuferin um eine Verlängerung von fünf Jahren, da ihr aus finanziellen Gründen ein Baubeginn nicht möglich gewesen sei. Die Gemeinde lehnte diesen Antrag mit Schreiben vom 9. März 2023 ab. Anschließend erklärte die Gemeinde mit einem am 4. August 2023 zugegangenen Schreiben die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht hatten die Klage der Gemeinde zunächst abgewiesen. Die Begründung: Die sechsmonatige Ausübungsfrist habe bereits mit dem Eingang des Verlängerungsgesuchs am 30. Januar 2023 begonnen und sei deshalb bei Ausübung des Wiederkaufsrechts bereits abgelaufen.
Der BGH sah dies anders – und gab der Gemeinde Recht. Der entscheidende Punkt: Gemeinden unterliegen bei Einheimischenmodellen öffentlich-rechtlichen Bindungen und müssen im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob und wie sie ihre vertraglichen Rechte durchsetzen. Sie dürfen auf ein Verlängerungsgesuch eingehen und die Baufrist verlängern, auch wenn der Vertrag diese Möglichkeit nicht ausdrücklich vorsieht. Für diese Ermessensentscheidung braucht die Gemeinde eine angemessene Zeit. Erst wenn sie das Gesuch abschlägig bescheidet, steht fest, dass die ursprüngliche Baufrist nicht eingehalten werden kann – und erst ab diesem Zeitpunkt kann die Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht beginnen.
Da die Gemeinde die Ablehnung am 9. März 2023 ausgesprochen hatte und das Wiederkaufsrecht am 4. August 2023 ausgeübt wurde, war die Sechsmonatsfrist gewahrt. Die Gemeinde kann das Grundstück demnach gegen Erstattung des Kaufpreises zurückverlangen. Mehr zu diesem Urteil finden Sie auf der Haufe-Plattform.
Ein weiterer wichtiger Aspekt des BGH-Urteils: Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Nichteinhaltung der Bauverpflichtung scheidet aus. Der BGH stellte klar, dass eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung keine Primärpflicht begründet, deren Verletzung zum Rücktritt berechtigt. Sie ist vielmehr eine Obliegenheit des Käufers – eine der Bedingungen, unter denen der vergünstigte Kaufpreis gewährt wird. Ist zusätzlich ein Wiederkaufsrecht vereinbart, ist die Gemeinde auf dieses Instrument beschränkt und kann nicht zusätzlich zurücktreten.
Das Ergebnis bleibt jedoch für den Käufer dasselbe: Das Grundstück muss zurückgegeben werden – Zug um Zug gegen Rückzahlung des ursprünglichen Kaufpreises.
Die Gemeinde war auch berechtigt, die beantragte Verlängerung um fünf Jahre abzulehnen. Der BGH begründete dies damit, dass Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen Grundstücke grundsätzlich nicht unter Wert veräußern dürfen. Die Vergünstigung im Einheimischenmodell ist nur dann zulässig, wenn das Grundstück zeitnah einer Wohnnutzung zugeführt wird. Da die Käuferin die ursprüngliche vierjährige Baufrist hatte verstreichen lassen und angab, mindestens drei weitere Jahre für die nötige Kapitalbildung zu benötigen, hätte das Grundstück mindestens sieben Jahre brachgelegen. Eine so lange Verlängerung abzulehnen, war nach Ansicht des BGH ermessensgerecht. Der Umstand, dass die Gemeinde anderen Erwerbern in Einzelfällen kürzere Verlängerungen von ein bis zwei Jahren gewährt hatte, änderte daran nichts.
Das BGH-Urteil sendet ein klares Signal: Wer im Rahmen eines Einheimischenmodells ein Grundstück zu vergünstigten Konditionen erwirbt, muss die vereinbarte Bauverpflichtung ernst nehmen. Finanzielle Schwierigkeiten oder Planungsänderungen schützen nicht automatisch vor dem Verlust des Grundstücks. Käufer sollten daher bereits vor dem Vertragsabschluss sorgfältig prüfen, ob sie die Bauverpflichtung innerhalb der vereinbarten Frist realistisch erfüllen können.
Gleichzeitig zeigt das Urteil, dass Gemeinden nicht willkürlich handeln. Sie sind an öffentlich-rechtliche Ermessensgrundsätze gebunden und müssen Verlängerungsgesuche ernsthaft prüfen. Kurzfristige Verlängerungen von ein bis zwei Jahren können in Einzelfällen durchaus gewährt werden. Eine mehrjährige Verschiebung ohne absehbare Lösung hingegen kann und darf die Gemeinde ablehnen.
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Was ist ein Wiederkaufsrecht im Einheimischenmodell?
Ein Wiederkaufsrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, die der Gemeinde das Recht gibt, ein verkauftes Grundstück zurückzukaufen, wenn der Käufer bestimmte Bedingungen – wie eine Bauverpflichtung – nicht erfüllt. Im Einheimischenmodell wird es typischerweise für einen Zeitraum von 15 Jahren vereinbart und muss innerhalb einer bestimmten Frist per Einschreiben ausgeübt werden.
Kann eine Gemeinde das Grundstück auch zurückfordern, wenn der Käufer finanzielle Probleme hatte?
Ja. Laut BGH-Urteil schützen finanzielle Schwierigkeiten des Käufers allein nicht vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts. Die Gemeinde ist aber verpflichtet, Verlängerungsgesuche im Rahmen einer Ermessensentscheidung zu prüfen. Sehr lange Verlängerungen – etwa von fünf Jahren – können jedoch ermessensfehlerfrei abgelehnt werden.
Ab wann beginnt die Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts zu laufen?
Nach dem BGH-Urteil beginnt die Ausübungsfrist frühestens dann zu laufen, wenn die Gemeinde ein Verlängerungsgesuch des Käufers abschlägig beschieden hat – nicht bereits mit dem Eingang des Gesuchs. Die Gemeinde braucht eine angemessene Zeit, um ihr Ermessen auszuüben.
Kann die Gemeinde statt des Wiederkaufsrechts auch vom Kaufvertrag zurücktreten?
Nein. Der BGH hat klargestellt, dass eine Bauverpflichtung im Einheimischenmodell eine Obliegenheit und keine einklagbare Primärpflicht darstellt. Ist ein Wiederkaufsrecht vereinbart, ist die Gemeinde auf dieses Instrument beschränkt und kann nicht zusätzlich vom Kaufvertrag zurücktreten.
Was sollten Käufer im Einheimischenmodell vor dem Vertragsabschluss beachten?
Käufer sollten vor dem Abschluss eines Kaufvertrags im Einheimischenmodell sorgfältig prüfen, ob sie die Bauverpflichtung realistisch innerhalb der vereinbarten Frist erfüllen können. Eine professionelle Beratung – etwa durch einen erfahrenen Immobilienpartner wie Effenzio – kann dabei helfen, die eigene Situation klar einzuschätzen und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
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