Neue Steuerregeln für Immobilien – ein Überblick, der zählt

Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 den Entwurf des Jahressteuergesetzes (JStG) 2026 beschlossen. Für Immobilieneigentümer, Vermieter und alle, die einen Kauf oder Verkauf planen, bringt dieses Gesetz konkrete Änderungen – und damit auch neue Chancen. Kompetenz trifft Klarheit: Wir erklären Ihnen die wichtigsten Neuregelungen verständlich und zeigen, worauf Sie beim nächsten Immobiliengeschäft achten sollten.

Die wichtigste Neuerung: Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich geregelt

Wer eine vermietete Immobilie kauft, muss den Gesamtkaufpreis auf zwei Bestandteile aufteilen: den Grund-und-Boden-Anteil und den Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden – der Boden nicht. Bislang fehlte für dieses Vorgehen eine klare gesetzliche Grundlage. Das ändert sich mit dem JStG 2026 grundlegend.

Mit dem neuen § 6f EStG wird die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke erstmals gesetzlich verankert. Gibt es keine vertragliche Kaufpreisaufteilung, soll künftig das Verhältnis der Verkehrswerte beider Anteile zugrunde gelegt werden. Der Gebäudewertanteil wird dabei nach einer gesetzlich festgelegten Formel berechnet. Diese Regelung gilt für alle Kaufverträge, die nach dem Tag der Verkündung des JStG 2026 rechtswirksam abgeschlossen werden.

Das parlamentarische Verfahren wird voraussichtlich nach der Sommerpause im September eingeleitet. Wer sich über den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 detailliert informieren möchte, findet alle Informationen direkt beim Bundesfinanzministerium.

Gebäude-AfA: Was sich durch die neue Kaufpreisaufteilung ändert

Die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach § 7 Abs. 4 bis 5b EStG hängt direkt von der Kaufpreisaufteilung ab. Je höher der angesetzte Gebäudeanteil, desto mehr lässt sich steuerlich abschreiben. Zur Unterstützung stellt das Bundesfinanzministerium weiterhin eine offizielle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Eine abweichende Aufteilung kann auch durch das Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden.

Was aus dem Jahressteuergesetz 2024 weiterhin gilt

Neben den Neuerungen des JStG 2026 sind auch die Regelungen des noch geltenden Jahressteuergesetzes 2024 für Eigentümer und Vermieter weiterhin relevant. Hier ein strukturierter Überblick:

• Gebäudeabschreibung angepasst: § 7a Abs. 9 EStG wurde an den neu eingefügten § 7 Abs. 5a EStG angepasst. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums einer Sonderabschreibung – etwa für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG – kann die weitere AfA auch nach § 7 Abs. 5a EStG bemessen werden. Das gilt rückwirkend ab dem Veranlagungszeitraum 2023.
• Grundsteuer – Nachweis eines niedrigeren Werts: Steuerpflichtige können im Einzelfall einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert nachweisen. Neu geregelt ist, dass dann der niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist. Als Nachweis kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis herangezogen werden.
• Neue Wohngemeinnützigkeit: Seit dem 1. Januar 2025 ist die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke im Katalog der gemeinnützigen Zwecke (§ 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 AO) verankert. Damit verbunden sind steuerliche Vorteile für Organisationen, die bezahlbares Wohnen fördern.
• Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden: Die steuerbefreite Bruttoleistung wurde von 15 auf 30 kW peak pro Wohn- oder Gewerbeeinheit angehoben. Die Steuerbefreiung gilt als Freigrenze, nicht als Freibetrag. Diese Regelung gilt erstmals für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden.
• Gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung: Ab dem Erhebungszeitraum 2025 ist die einfache Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG an die tatsächlich im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer geknüpft.
• Grunderwerbsteuer – Schlupfloch geschlossen: Mit § 1 Abs. 4a GrEStG wurde die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft gesetzlich definiert, um missbräuchliche Gestaltungen zu verhindern.

Erbschaft und Schenkung: Mehr Spielraum bei Wohnimmobilien

Auch im Bereich Erbschaft und Schenkung gibt es relevante Änderungen für Immobilieneigentümer. Die Stundungsregelung nach § 28 Abs. 3 ErbStG wurde ausgeweitet: Auf Antrag wird eine Stundung der Erbschaftsteuer von bis zu zehn Jahren gewährt, wenn der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Die Regelung gilt nun für alle Fälle, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird – auch wenn das Grundstück nach dem Erbfall zu Wohnzwecken vermietet wird oder es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt.

Darüber hinaus kann der Befreiungsabschlag bei Wohnimmobilien (§ 13d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG) nun auch gewährt werden, wenn sich die Immobilie in einem Drittstaat befindet – vorausgesetzt, ein Informationsaustausch in Bezug auf die Erbschaftsteuer mit diesem Drittstaat ist sichergestellt.

Was das für Ihren Immobilienverkauf bedeutet

Die steuerlichen Änderungen durch das JStG 2026 und das JStG 2024 zeigen: Beim Immobilienverkauf oder -kauf lohnt es sich, die steuerliche Seite von Anfang an mitzudenken. Die neue gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung bringt mehr Rechtssicherheit – und macht gleichzeitig deutlich, dass eine fundierte Beratung entscheidend ist, um das Beste aus Ihrer Immobilienstrategie herauszuholen.

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Quellen

• Haufe: Jahressteuergesetz 2026 – Was sich für Immobilieneigentümer ändert

Häufig gestellte Fragen

Was regelt das Jahressteuergesetz 2026 für Immobilienkäufer neu?

Das JStG 2026 verankert mit dem neuen § 6f EStG erstmals gesetzlich, wie der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks auf Grund und Boden sowie das Gebäude aufzuteilen ist. Fehlt eine vertragliche Aufteilung, wird das Verhältnis der Verkehrswerte beider Anteile zugrunde gelegt. Die neue Regel gilt für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen werden.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig?

Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises kann steuerlich abgeschrieben werden (AfA). Der Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibungsfähig. Eine klare und rechtssichere Aufteilung ist damit unmittelbar relevant für die Höhe der jährlichen Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien.

Ab wann gilt die neue Regelung zur Kaufpreisaufteilung?

Die Neuregelung tritt am Tag nach der Verkündung des JStG 2026 in Kraft. Sie gilt erstmals für bebaute Grundstücke, deren Kaufvertrag nach diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossen wird. Das parlamentarische Verfahren soll voraussichtlich ab September 2026 eingeleitet werden.

Welche Änderungen brachte das Jahressteuergesetz 2024 für Vermieter?

Das JStG 2024 brachte unter anderem Anpassungen bei der Gebäudeabschreibung, die Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts, die Einführung der Wohngemeinnützigkeit sowie eine Erhöhung der steuerbefreiten Leistungsgrenze für Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden.

Was ändert sich bei der Erbschaftsteuer für Wohnimmobilien?

Die Stundungsregelung nach § 28 Abs. 3 ErbStG wurde ausgeweitet: Eine Stundung der Erbschaftsteuer von bis zu zehn Jahren ist nun in allen Fällen möglich, in denen der Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird – auch bei nachträglicher Vermietung oder bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.