Der BGH stellt klar: Absenkungsbeschlüsse im WEG-Recht sind isoliert anfechtbar. Was Eigentümer und Verwalter jetzt über Fristen und Rechtsschutz wissen müssen.
Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen per Umlaufverfahren getroffen werden sollen, braucht es dafür eine klare rechtliche Grundlage. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem wegweisenden Urteil Klarheit geschaffen: Ein sogenannter Absenkungsbeschluss – also ein Beschluss, der es ermöglicht, im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit statt Einstimmigkeit zu entscheiden – ist eigenständig und isoliert anfechtbar. Was das konkret bedeutet und welche Konsequenzen sich für Eigentümer ergeben, erläutern wir in diesem Beitrag.
Grundsätzlich gilt gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG: Ein Umlaufbeschluss – also ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung – ist nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. Das Einstimmigkeitserfordernis kann jedoch aufgeweicht werden: Durch die WEG-Reform wurde die Möglichkeit eingeführt, dass die Wohnungseigentümer per Beschluss festlegen können, dass für einen speziellen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Genau diesen Mehrheitsbeschluss nennt man Absenkungsbeschluss.
In dem dem BGH-Urteil zugrunde liegenden Fall hatte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in einer Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: „Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass über die Erneuerung der Heizanlage nach Variante 1 im Wege eines Umlaufbeschlusses, also ohne Eigentümerversammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“
Ein Eigentümer hielt diesen Beschluss für fehlerhaft und erhob Beschlussmängelklage. Während des laufenden Klageverfahrens führten die Eigentümer das Umlaufverfahren durch, beschlossen mit einfacher Mehrheit die Beauftragung des Heizungsaustauschs und trafen in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eine Finanzierungsentscheidung. Beide Folgebeschlüsse wurden bestandskräftig.
Ob Absenkungsbeschlüsse überhaupt isoliert anfechtbar sind, war in der Rechtspraxis bisher umstritten. Drei verschiedene Ansichten standen sich gegenüber:
Der BGH hat nun mit seinem Urteil vom 17.7.2026 (V ZR 190/25) Klarheit geschaffen: Absenkungsbeschlüsse sind isoliert und eigenständig anfechtbar. Die Begründung ist überzeugend: Ein Absenkungsbeschluss entfaltet seine Wirkung ausschließlich in der Zukunft – nämlich für das nachfolgende Umlaufverfahren. Er kann daher in Bestandskraft erwachsen. Und genau das entspricht dem Sinn der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 45 WEG: Wohnungseigentümer und Verwalter sollen zeitnah Klarheit darüber haben, ob ein Beschluss Bestand hat.
Wäre der Absenkungsbeschluss nicht selbstständig anfechtbar, könnten seine Mängel noch im Klageverfahren gegen den Umlaufbeschluss geltend gemacht werden. Das würde dem Prinzip der Bestandskraft widersprechen – und das will der BGH vermeiden. Kompetenz trifft Klarheit: Das Gericht hat damit einen verlässlichen Rahmen geschaffen, der für alle Beteiligten Planungssicherheit bedeutet.
Einige hatten befürchtet, dass die isolierte Anfechtbarkeit zu einer Verdoppelung der Gerichtsverfahren führt. Der BGH relativiert diese Bedenken: Prozessökonomische oder praktische Gesichtspunkte rechtfertigen keine andere Beurteilung. Denn es gibt mehrere Möglichkeiten, mit der Situation umzugehen:
Eine Aussetzung des Verfahrens gegen den Umlaufbeschluss bis zur Entscheidung über den Absenkungsbeschluss scheidet allerdings aus, da der Absenkungsbeschluss bis dahin weiterhin gültig bleibt und der darauf aufbauende Umlaufbeschluss ohne weiteres gefasst werden darf.
Obwohl der BGH die isolierte Anfechtbarkeit grundsätzlich bejaht, blieb die konkrete Klage erfolglos – aus einem anderen Grund: Das Rechtsschutzinteresse des klagenden Eigentümers war entfallen, nachdem der auf Basis des Absenkungsbeschlusses gefasste Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden war.
Der BGH stellt dabei klar: Ein Umlaufbeschluss, der auf Basis eines anfechtbaren oder nichtigen Absenkungsbeschlusses – oder sogar ganz ohne Absenkungsbeschluss – mit Stimmenmehrheit gefasst wurde, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig. Ein fehlerhafter oder fehlender Absenkungsbeschluss führt also nicht zur Nichtigkeit des Umlaufbeschlusses. Damit kann ein bestandskräftig gewordener Umlaufbeschluss durch eine spätere Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses nicht mehr erschüttert werden. Das ist eine entscheidende Weichenstellung für die Praxis.
Für alle Beteiligten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft lassen sich aus dem Urteil klare Handlungsempfehlungen ableiten:
Das BGH-Urteil vom 17.7.2026 schafft eine verlässliche Grundlage für das Beschlusswesen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Botschaft ist eindeutig: Absenkungsbeschlüsse sind eigenständige Beschlüsse mit eigener Bestandskraft – und müssen daher auch eigenständig und fristgerecht angefochten werden. Wer diese Frist versäumt und den nachfolgenden Umlaufbeschluss bestandskräftig werden lässt, verliert das Rechtsschutzinteresse für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss.
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Was ist ein Absenkungsbeschluss im Wohnungseigentumsrecht?
Ein Absenkungsbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem für einen bestimmten Gegenstand festgelegt wird, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht – anstelle der sonst erforderlichen Zustimmung aller Eigentümer.
Kann ein Absenkungsbeschluss eigenständig angefochten werden?
Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 17.7.2026 (V ZR 190/25) klargestellt, dass Absenkungsbeschlüsse isoliert und eigenständig anfechtbar sind. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat gemäß § 45 WEG.
Was passiert, wenn der Umlaufbeschluss bereits bestandskräftig ist?
Ist der auf dem Absenkungsbeschluss aufbauende Umlaufbeschluss erst einmal bestandskräftig geworden, entfällt das Rechtsschutzinteresse für eine Klage gegen den Absenkungsbeschluss. Eine spätere Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses kann den bestandskräftigen Umlaufbeschluss nicht mehr berühren.
Führt ein fehlerhafter Absenkungsbeschluss zur Nichtigkeit des Umlaufbeschlusses?
Nein. Ein Umlaufbeschluss, der auf Basis eines anfechtbaren oder nichtigen Absenkungsbeschlusses mit Stimmenmehrheit gefasst wurde, ist lediglich anfechtbar – nicht nichtig. Eigentümer müssen daher auch gegen den Umlaufbeschluss selbst fristgerecht vorgehen.
Wie sollten Eigentümer vorgehen, wenn sie sowohl den Absenkungsbeschluss als auch den Umlaufbeschluss anfechten wollen?
Der BGH empfiehlt, bei zeitlicher Nähe beider Beschlüsse diese gemeinsam in einer Klage anzugreifen oder eine bereits bestehende Klage entsprechend zu erweitern. So lassen sich Verfahren bündeln und Fristen sicher wahren.
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