Mieten in Deutschland steigen 2026 moderat um drei Prozent – doch die Unterschiede zwischen den Städten sind erheblich.
Wer aktuell eine Wohnung sucht oder eine Immobilie vermietet, stellt fest: Der Wohnungsmarkt in Deutschland sendet unterschiedliche Signale. Während die Mieten in einigen Großstädten spürbar anziehen, stagnieren oder sinken sie an anderen Standorten. Kompetenz trifft Klarheit – und diese Klarheit ist gerade für Eigentümer und Kaufinteressenten im Großraum Pfalz und Rheinhessen besonders wertvoll.
Das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) hat auf Basis von Value-Daten den GREIX-Mietpreisindex aktualisiert. Der Index misst die qualitätsbereinigte Entwicklung der Angebotsmieten (kalt) für Wohnungen in 37 Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte Deutschlands. Pro Quartal fließen dabei mehr als 60.000 Angebote aus über 100 Immobilienplattformen und Maklerwebseiten in die Auswertung ein.
Im zweiten Quartal 2026 sind die nominalen Angebotsmieten laut GREIX-Mietpreisindex um 0,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2026 gestiegen. Im Jahresvergleich beläuft sich das Plus auf drei Prozent. Die nominale Jahresrate hat sich damit nahe der Drei-Prozent-Marke stabilisiert – ein Zeichen für einen Markt, der sich nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre auf einem moderaten Wachstumspfad einpendelt.
Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 GREIX-Städte und Regionen liegt aktuell bei 14,30 Euro pro Quadratmeter. Doch dieser Wert verbirgt erhebliche regionale Unterschiede, die für Eigentümer und Investoren entscheidend sind.
Im Vorjahresvergleich stechen drei Metropolen besonders hervor: Köln verzeichnete ein Plus von sechs Prozent, Hamburg von 5,1 Prozent und Düsseldorf von 4,1 Prozent – alle drei liegen damit deutlich über dem bundesweiten Schnitt von drei Prozent. Im Quartalsvergleich (zweites gegenüber erstem Quartal 2026) sieht die Rangfolge ähnlich aus: Hamburg legte um zwei Prozent zu, Köln um 1,3 Prozent und Düsseldorf um 1,1 Prozent.
München bewegt sich mit plus 0,8 Prozent im Quartalsvergleich exakt im bundesweiten Durchschnitt und bleibt mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Frankfurt am Main folgt mit 17,80 Euro, Hamburg mit 16,50 Euro und Stuttgart mit 16,30 Euro pro Quadratmeter.
Berlin hingegen überrascht mit einem Jahresrückgang von 0,8 Prozent – womit der Spread zwischen Köln und Berlin bei knapp sieben Prozentpunkten liegt. Auch Frankfurt (plus 0,1 Prozent im Quartal) und Stuttgart (plus/minus 0,0 Prozent) zeigen kaum Bewegung. Das verdeutlicht eine zentrale Erkenntnis der Analysten: „Ein hohes Preisniveau bedeutet also nicht automatisch, dass die Preise weiter kräftig steigen, und ein niedriges Niveau nicht, dass ein Markt ruhig bleibt.“
Auch jenseits der acht größten Städte bleibt die Entwicklung uneinheitlich. Besonders kräftige Zuwächse im Quartalsvergleich verzeichneten Kiel (plus zwei Prozent), Karlsruhe (plus 1,8 Prozent), Wiesbaden (plus 1,6 Prozent) und Münster (plus 1,6 Prozent). Ebenfalls überdurchschnittlich stiegen die Angebotsmieten in Lübeck (plus 1,5 Prozent), Essen (plus 1,4 Prozent), Wuppertal (plus 1,4 Prozent) und Potsdam (plus 1,3 Prozent).
Rückgänge blieben die Ausnahme: Braunschweig (minus 0,9 Prozent), Erfurt (minus 0,8 Prozent), Aachen (minus 0,4 Prozent) und der Rhein-Erft-Kreis (minus 0,2 Prozent) meldeten leicht sinkende Angebotsmieten. Für Eigentümer im Großraum Pfalz und Rheinhessen zeigt diese Bandbreite, wie wichtig eine individuelle Marktkenntnis für eine realistische Einschätzung des eigenen Objektes ist – schnell, sicher, stressfrei zu einer fundierten Entscheidung zu gelangen, ist dabei das Ziel.
Ein besonders auffälliger Befund des aktuellen GREIX-Updates betrifft das Preisgefälle zwischen Neu- und Bestandswohnungen. Im zweiten Quartal 2026 kosteten neue Mietwohnungen im GREIX-Durchschnitt 19 Euro pro Quadratmeter (kalt), Bestandswohnungen dagegen nur 13,90 Euro – eine Differenz von rund 5,10 Euro, was einem Aufschlag von 36,6 Prozent entspricht.
Unter den acht größten Städten führt München im Neubausegment mit 27,10 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Hamburg (21,50 Euro), Stuttgart (20,70 Euro) und Frankfurt am Main (20,60 Euro). Leipzig markiert mit 14,60 Euro pro Quadratmeter das untere Ende. Für Vermieter bedeutet das: Wer in den Neubau investiert, kann erhebliche Mietaufschläge erzielen – sofern die Lage stimmt.
Eine interessante Beobachtung aus dem GREIX-Update betrifft die Vermarktungsgeschwindigkeit: Es besteht ein deutlicher statistischer Zusammenhang (Korrelation: 0,74) zwischen der Höhe der Angebotsmiete und dem Anteil der Inserate, die innerhalb einer Woche wieder von den Plattformen verschwinden. Städte mit hohem Mietniveau wie München weisen demnach tendenziell eine schnellere Vermarktung auf. Für Vermieter heißt das: Wer seine Immobilie in einem gefragten Markt anbietet, kann mit zügiger Nachfrage rechnen.
Seit 2015 hat sich die Kaltmiete im möblierten unbefristeten Segment bis zum zweiten Quartal 2026 ähnlich entwickelt wie bei regulären Inseraten. Der Index der regulären Inserate liegt knapp über 151 Punkten, der Index für möblierte unbefristete Kaltmieten bei etwas unter 155 Punkten – eine Differenz von rund 3,3 Indexpunkten, die deutlich geringer ist als in früheren Phasen.
Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft, fasst es so zusammen: „Möblierte und befristet vermietete Wohnungen entwickeln sich seit 2015 nicht grundsätzlich anders als der reguläre Mietmarkt – frühere Abstände zwischen den Segmenten sind inzwischen wieder nahezu verschwunden.“ Wer also auf möbliertes Vermieten als besondere Renditestrategie gesetzt hat, sollte seine Kalkulation überprüfen.
Die aktuellen GREIX-Daten zeigen eines sehr deutlich: Der deutsche Mietmarkt ist kein einheitlicher Block. Regionale Dynamiken, Standortqualität und das konkrete Objekt entscheiden darüber, ob eine Immobilie schnell und zum gewünschten Preis vermietet oder verkauft werden kann. Zwei Wege – ein sicheres Ziel: Bei Effenzio Immobilienentwicklung GmbH wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – ob direkter Verkauf an Effenzio oder die Vermarktung über erfahrene Makler mit regionalem und überregionalem Netzwerk.
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Wie stark sind die Mieten in Deutschland 2026 gestiegen?
Laut dem GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft sind die nominalen Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 um drei Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Im Quartalsvergleich (Q2 zu Q1 2026) beträgt der Anstieg 0,8 Prozent. Die Jahresrate hat sich damit nahe der Drei-Prozent-Marke stabilisiert.
In welchen Städten steigen die Mieten am stärksten?
Im Jahresvergleich verzeichneten Köln (plus sechs Prozent), Hamburg (plus 5,1 Prozent) und Düsseldorf (plus 4,1 Prozent) die stärksten Zuwächse unter den acht größten deutschen Städten – alle drei deutlich über dem bundesweiten Schnitt von drei Prozent.
Wo sind die Mieten in Deutschland am teuersten?
München ist mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 Euro pro Quadratmeter weiterhin die teuerste Stadt Deutschlands. Mit Abstand folgen Frankfurt am Main (17,80 Euro), Hamburg (16,50 Euro) und Stuttgart (16,30 Euro). Das günstigste Niveau unter den acht größten Städten weist Leipzig mit 10,50 Euro pro Quadratmeter auf.
Wie viel teurer sind Neubauwohnungen gegenüber Bestandswohnungen?
Im GREIX-Durchschnitt kosteten neue Mietwohnungen im zweiten Quartal 2026 rund 19 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen dagegen 13,90 Euro. Das entspricht einem Aufschlag von 36,6 Prozent für Neubauwohnungen.
Lohnt sich möbliertes Vermieten als Renditestrategie?
Die aktuellen GREIX-Daten zeigen, dass sich möblierte unbefristete Inserate seit 2015 nicht grundsätzlich anders entwickelt haben als reguläre Mietangebote. Die früheren Preisabstände zwischen den Segmenten sind inzwischen wieder nahezu verschwunden, sodass möbliertes Vermieten keinen dauerhaften Renditevorteil gegenüber regulären Vermietungen bietet.
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