Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz regelt, wie viel Vermieter am CO2-Preis tragen müssen. Jetzt alle Regeln, Änderungen und Tipps für Eigentümer im Überblick.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) – und es verändert die Kostenstruktur für Vermieter grundlegend. Denn der CO2-Preis, der seit 2021 auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl erhoben wird, wird nicht mehr allein von den Mietern getragen. Stattdessen teilen Vermieter und Mieter die Abgabe – je nach energetischer Qualität des Gebäudes in unterschiedlichen Anteilen. Wer als Vermieter heute noch auf fossile Heizsysteme setzt, sollte die aktuellen Regelungen genau kennen. Kompetenz trifft Klarheit: Dieser Beitrag erklärt, was gilt, was sich ändert und wie Sie als Eigentümer vorbereitet sind.
Das CO2KostAufG arbeitet mit einem Stufenmodell aus zehn Stufen. Entscheidend ist, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Je schlechter die Energiebilanz, desto größer ist der Anteil, den der Vermieter an den CO2-Kosten übernehmen muss. Mieter tragen derzeit je nach Gebäude zwischen fünf Prozent und 100 Prozent der CO2-Bepreisung – bei sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55 übernehmen die Mieter den vollen Anteil, bei schlecht gedämmten Gebäuden trägt der Vermieter den Großteil.
Für Nichtwohngebäude – etwa Gebäude mit Geschäften oder Büros – gilt derzeit eine pauschale 50-50-Regelung, sofern keine anderweitige vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Auch hier ist geplant, das Stufenmodell künftig einzuführen.
Einschränkungen gibt es: Wenn staatliche Vorgaben energetische Sanierungen erschweren oder verhindern – etwa durch Denkmalschutzvorgaben oder Vorschriften in Milieuschutzgebieten – müssen sich Vermieter unter Umständen weniger oder gar nicht am CO2-Preis beteiligen.
Das CO2KostAufG erfährt durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 10. Juli 2026 verabschiedet wurde, eine grundlegende Reform. Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin, weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Änderungen in der öffentlichen Diskussion bislang kaum Beachtung gefunden haben – obwohl sie erhebliche finanzielle Auswirkungen für Vermieter und Mieter haben werden.
Zwar dürfen Eigentümer mit dem GModG wieder freier entscheiden, welche Heizungsanlage sie einbauen – eine Rückkehr zu Gas- oder Ölheizungen ist damit wieder ohne strikte gesetzliche Einschränkungen möglich. Doch wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss die wirtschaftlichen Konsequenzen einkalkulieren: Bestimmte Betriebskosten, die durch den Einsatz klimaneutraler Brennstoffe oder durch Netzentgelte entstehen, dürfen künftig nicht mehr vollständig auf Mieter umgelegt werden. Ein Teil des wirtschaftlichen Risikos verschiebt sich damit direkt auf die Vermieterseite.
Im April 2026 hat das Bundeswirtschaftsministerium den ersten Evaluationsbericht zum CO2KostAufG vorgelegt. Das Ergebnis ist aufschlussreich: Der Anteil der vom Vermieter tatsächlich getragenen Kosten ist deutlich kleiner als der Mieteranteil – eine hälftige Verteilung über alle Mietverhältnisse hinweg ist nicht gegeben. Die Studienautoren führen dies unter anderem auf das bestehende Stufenmodell zurück, das auf Basis von Energieverbrauchsausweisen entwickelt wurde.
Die Empfehlungen aus dem Gutachten zur Evaluierung nach § 10 CO2-Kostenaufteilungsgesetz umfassen folgende Punkte:
Gleichzeitig sprechen laut Gutachten „gewichtige Gründe“ gegen eine reine Regelung anhand von Energieausweisen. Die Einstufung anhand realer Verbräuche wird von der großen Mehrheit der Befragten als die einfachere Variante eingeschätzt.
Für Vermieter ist es wichtig zu verstehen, wie die Kostenaufteilung konkret abgewickelt wird. Dabei unterscheidet das Gesetz zwei Fälle:
Zur Vereinfachung stellt die Bundesregierung ein kostenloses Online-Tool zur Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten bereit. Es fragt Verbrauch, CO2-Preis und Emissionsfaktor ab – alle Angaben finden sich auf der Brennstoffrechnung. Sonderfälle wie Gasherde ohne eigenen Zähler oder Denkmalschutzregelungen werden ebenfalls berücksichtigt.
Wichtig: Vermieter müssen den CO2-Preis in der Nebenkostenabrechnung transparent ausweisen. Brennstofflieferanten haben zudem eine gesetzliche Informationspflicht, damit Mieter, die sich selbst versorgen, Erstattungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen können.
Im Jahr 2026 ist der CO2-Preis noch gesetzlich vorgegeben – die Zertifikate können innerhalb eines Preiskorridors von 55 bis 65 Euro pro Tonne ersteigert werden. Ursprünglich war geplant, Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl bereits 2027 in den europäischen Emissionshandel einzubeziehen. Dieser Schritt verschiebt sich nun voraussichtlich auf 2028, um große Preissprünge für Verbraucher vorerst zu vermeiden.
Mittelfristig ist jedoch mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen. Der Präsident des Leibniz-Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim, Achim Wambach, rechnet ab 2028 mit einem Anstieg von bis zu 200 Euro pro Tonne CO2. Ein Vier-Personen-Haushalt, der noch mit Gas heizt, müsste demnach mit rund 1.000 Euro höheren Heizkosten pro Jahr rechnen. Für Vermieter bedeutet das: Wer jetzt handelt und in energetische Sanierungen investiert, sichert sich langfristig ab – und reduziert gleichzeitig seinen eigenen Kostenanteil nach dem Stufenmodell.
Die Entwicklung ist eindeutig: Der CO2-Preis wird steigen, die gesetzlichen Anforderungen an Vermieter werden wachsen und die finanzielle Beteiligung an Heizkosten verschiebt sich zunehmend auf die Eigentümerseite. Wer eine vermietete Immobilie besitzt oder plant, eine zu verkaufen, sollte diese Faktoren in seine Überlegungen einbeziehen. Ob energetische Sanierung, strategischer Verkauf oder Neuausrichtung des Portfolios – schnell, sicher, stressfrei zu handeln ist dabei das A und O. Wählen Sie den Weg, der zu Ihnen passt – und lassen Sie sich dabei von erfahrenen Partnern begleiten.
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Was ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)?
Das CO2KostAufG ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft und regelt, welchen Anteil der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe Vermieter und Mieter jeweils tragen müssen. Die Aufteilung erfolgt nach einem Stufenmodell, das die energetische Qualität des Gebäudes berücksichtigt.
Wie viel des CO2-Preises müssen Vermieter übernehmen?
Das hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Das Stufenmodell umfasst zehn Stufen: Bei sehr effizienten Gebäuden (Energiestandard EH55) tragen die Mieter bis zu 100 Prozent. Bei weniger effizienten Gebäuden übernimmt der Vermieter den größeren Anteil. Bei Nichtwohngebäuden gilt derzeit eine 50-50-Regelung.
Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 10. Juli 2026 verabschiedet wurde, erweitert das CO2KostAufG grundlegend. Künftig dürfen auch bestimmte Betriebskosten – etwa durch den Einsatz klimaneutraler Brennstoffe oder Netzentgelte – nicht mehr vollständig auf Mieter umgelegt werden. Das wirtschaftliche Risiko verschiebt sich damit stärker auf die Vermieterseite.
Wie wird der CO2-Anteil in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen?
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, den CO2-Preis in der Nebenkostenabrechnung transparent auszuweisen. Bei Zentralheizungen ermittelt der Vermieter die Aufteilung direkt anhand der Brennstoffrechnung. Bei Etagenheizungen berechnen die Mieter den Vermieteranteil und stellen innerhalb von zwölf Monaten eine entsprechende Rechnung.
Wie entwickelt sich der CO2-Preis in den kommenden Jahren?
Im Jahr 2026 liegt der Preis innerhalb eines gesetzlich vorgegebenen Korridors von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Ab 2028 soll der Preis durch den EU-Emissionshandel bestimmt werden. Experten rechnen dann mit einem möglichen Anstieg auf bis zu 200 Euro pro Tonne, was erhebliche Mehrkosten für Haushalte mit fossilen Heizungen bedeuten würde.
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