Der BGH hat klargestellt: Ein Zweifamilienhaus gilt nicht als Einfamilienhaus beim Halbteilungsgrundsatz. Was Käufer und Verkäufer jetzt wissen müssen.
Wer eine Immobilie kauft, denkt oft zuerst an den Kaufpreis – die Maklerprovision rückt dabei schnell in den Hintergrund. Doch gerade hier steckt rechtlich einiges drin: Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB schreibt vor, dass ein Makler, der sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision erhält, von beiden Seiten nur den gleichen Betrag verlangen darf. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam. Klingt einfach – ist es aber nicht immer. Denn: Der Halbteilungsgrundsatz gilt ausschließlich beim Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Was genau als Einfamilienhaus zählt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem wegweisenden Urteil klargestellt.
Der Sachverhalt klingt auf den ersten Blick alltäglich: Ein Käufer erwirbt ein Haus mit zwei vermieteten Wohneinheiten. Das Objekt war als Zweifamilienhaus inseriert und wurde im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich so bezeichnet. Beide Wohneinheiten waren zum Zeitpunkt des Kaufs an separate Mietparteien vermietet. Erst nach Abschluss des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzen wolle.
Als der Makler anschließend seine Provision einforderte, verweigerte der Käufer die Zahlung. Seine Begründung: Der Maklervertrag sei unwirksam, weil der Makler gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen habe. Das Objekt sei schließlich als zukünftiges Familienheim gedacht gewesen – und damit faktisch ein Einfamilienhaus.
Der BGH gab dem Makler Recht und stellte klar: Der Maklervertrag ist wirksam. Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz liegt nicht vor. Entscheidend für diese Einordnung ist laut BGH, ob der Erwerb des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Maßgeblich sind dabei in erster Linie die objektiven Eigenschaften der Immobilie – nicht die späteren Absichten des Käufers.
Im konkreten Fall befanden sich zwei gleichwertige Wohneinheiten im Objekt, ohne dass eine davon nur untergeordnete Bedeutung hatte. Die Beschaffenheit des Hauses sprach damit klar gegen eine Einstufung als Einfamilienhaus. Das Gericht verwies dabei auch auf ein früheres Urteil, wonach die Existenz einer Einliegerwohnung einer Einstufung als Einfamilienhaus nicht zwingend entgegensteht – entscheidend ist jedoch, ob eine Wohneinheit lediglich eine untergeordnete Rolle spielt oder beide Einheiten gleichwertig nebeneinanderstehen.
Das vollständige Urteil des BGH (Az. I ZR 111/25) ist öffentlich zugänglich und lohnt sich für alle, die tiefer in die Materie einsteigen möchten.
Ergibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht aus der objektiven Beschaffenheit des Gebäudes, trägt der Käufer die Verantwortung, seine Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Wer das versäumt, kann sich später nicht mehr auf den Halbteilungsgrundsatz berufen – und muss die Provision in voller Höhe zahlen.
Der BGH begründet dies mit einem allgemeinen Rechtsgrundsatz: Die Wirksamkeit eines Vertrags beurteilt sich nach den Umständen zum Zeitpunkt seines Abschlusses. Nachträgliche Mitteilungen können daran grundsätzlich nichts mehr ändern. Im Streitfall liegt die Beweislast beim Käufer – er muss darlegen und beweisen, dass er seine Nutzungsabsicht rechtzeitig kommuniziert hat.
Dieses Urteil hat unmittelbare Auswirkungen auf jeden, der eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten erwerben möchte – etwa im Großraum Pfalz und Rheinhessen, wo gemischte Objekte keine Seltenheit sind. Konkret sollten Käufer folgende Punkte im Blick behalten:
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Das BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 schafft wichtige Klarheit: Ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohneinheiten gilt nicht als Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB. Wer als Käufer den Halbteilungsgrundsatz geltend machen möchte, muss seine Nutzungsabsicht spätestens bei Abschluss des Maklervertrags unmissverständlich kommunizieren. Nachträgliche Hinweise reichen nicht aus. Für Verkäufer und Käufer gleichermaßen gilt: Eine fundierte Beratung durch erfahrene Immobilienprofis schützt vor unliebsamen Überraschungen.
Was ist der Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision?
Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB besagt, dass ein Makler, der sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Provision erhält, von beiden Parteien nur den gleichen Betrag verlangen darf. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.
Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch beim Kauf eines Zweifamilienhauses?
Nein. Laut BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) gilt der Halbteilungsgrundsatz nur beim Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohneinheiten fällt nicht darunter – auch dann nicht, wenn der Käufer beabsichtigt, das Objekt selbst zu bewohnen.
Was muss ein Käufer tun, wenn er ein Mehrfamilienhaus als Eigenheim nutzen möchte?
Der Käufer muss seine Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar mitteilen. Wer dies versäumt, kann sich später nicht mehr auf den Halbteilungsgrundsatz berufen. Im Streitfall liegt die Beweislast beim Käufer.
Was unterscheidet eine Einliegerwohnung von einer gleichwertigen zweiten Wohneinheit?
Eine Einliegerwohnung hat laut BGH lediglich untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptwohnung. In diesem Fall kann das Objekt trotzdem als Einfamilienhaus eingestuft werden. Sind dagegen beide Wohneinheiten gleichwertig – wie im vorliegenden Fall –, spricht die Beschaffenheit des Hauses klar gegen eine Einstufung als Einfamilienhaus.
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